▲ (자료사진) 분당구 시가지 전경  © 비전성남

 

1. 전국 부동산 핫플레이스 성남시

 

너무나 긴 잠을 자서 몸이 찌뿌둥해서일까? 5월부터 성남 주택시장이 꿈틀대기 시작했다. 작년 12월 4.16%에 달하던 주택담보대출 금리가 5월 3.91%까지 내려와 안정세로 접어들고 정부의 출생률 증가를 위한 신생아 특례대출로 인한 신혼부부 실수요층의 적극적인 매수 참여가 시장에 활기를 불어넣고 있다.

 

또한 급등하는 공사비로 인한 분양가 상승은 대기 수요로 하여금 ‘더이상 늦으면 다시는 내 집을 살 수 없다’는 생각을 갖게 만드는 등 고요한 호수에 던져진 몇 개 돌이 부동산 시장에서 작은 파장을 만들기 시작했다.

 

거시적인 요인과 외생변수와는 별개로 성남시 내부적으로는 노후화가 진행되는 1기 신도시의 가시적인 정비사업 추진을 위해 선도단지 선정이 추진되고 있으며, 수정구 및 중원구 원도심 내 십수 개 재건축 사업이 진행되거나 성공적으로 완료됐다. 또 제2,3 판교 테크노밸리와 복정지구 같은 개발사업이 차질없이 진행되는 등 부동산 시장 상승동력은 충분히 준비된 듯하다.

 

성남시 구별 아파트 매매현황을 살펴보면 1기 신도시 선도단지 지정 등으로 부동산 열기가 뜨거운 분당구가 가장 빠르게 상승 전환해 6월 상승률은 1.14%로 5월 하락을 멈추자마자 가파른 상승세로 전환됐다.

 

또한 위례신도시와 산성역포레스티아, 산성역자이푸르지오 등 젊은 신혼부부들이 많이 찾는 신축단지가 많은 수정구가 그 뒤를 이어 0.11% 상승했다. 상대적으로 신축아파트가 적고 원도심 재건축 지역이 많은 중원구도 시차를 두고 하락세가 잦아드는 모습을 보이고 있다.

 

▲ 성남시 아파트 매매가격 지수  © 비전성남

 

하지만 각 구에서도 온탕과 냉탕이 극명하게 갈리고 있다.

 

주거환경 개선 여지가 있는 지역이거나 신혼부부 수요가 높은 신축 아파트의 경우에는 상승하고 있으나 낡고 오래된 아파트, 주거환경 개선의 기대가 없는 지역의 경우에는 가격상승은 커녕 심지어 하락세로 접어든 단지도 있다.

 

일례로 선도단지 지정이 유력하다는 분당구 A단지의 경우 올해 1월 매매 희망가격이 11억 원 수준이었으나 현재 13억 원까지 상승한 반면, 선도단지 선정이 현실적으로 어려운 외곽의 30년 이상된 B단지의 경우 올해 1월 매매 희망가격이 약 8억 원 정도였으나 현재는 7억5천만 원 선까지 하락한 상태다.

 

2. 안정된 전월세 시장

 

작년 말부터 4월까지 하락했던 매매시장과는 달리 전월세 시장은 지속적으로 완만한 상승세를 이어나가고 있다.

 

성남지역의 전세시장 상승 이유를 살펴보면

첫째 분당구의 뛰어난 학군과 주거환경 및 인프라, 판교 유수의 IT기업, 서현‧수내‧정자동의 많은 오피스를 배후로 하고 있어 지속적인 거주수요가 상존하는 점,

둘째 분당의 30년이 넘는 아파트와 원도심 노후주택이 많아 전세가율이 다른 지역 대비 상대적으로 낮고 이로 인해 깡통전세 및 전세사기 위험이 낮은 점,

셋째 GTX-A 및 월판선 등과 같은 지속적인 대중교통 확충과 원도심 대규모 신축아파트의 지속적인 공급으로 주거환경이 개선되는 점,

넷째 상승하는 매매가격에 대한 부담으로 매매로 전환되지 못하고 유지되는 수요층 등을 꼽을 수 있다.

 

지속적인 전월세 가격에 대한 상승은 서민 주거부담 증가를 의미할 수는 있지만 그렇다고 전월세 가격의 급격한 하락은 임대인의 보증금 미반환 및 투자수익률 하락으로 이어지고 고스란히 임차인의 피해로 다시 이어질 수 있으므로 주거 불안정에 대한 파급이 더 클 수 있다. 따라서 서민 주거 안정을 위해서는 매매보다 전월세 시장의 안정이 더 중요하다.

 

성남시 전세가격 상승률은 4월 0.68%, 5월 0.45%, 6월 0.34%로 완만한 상승세를 이어가고 있으며 월세가격 상승률도 4월 0.58%, 5월 0.38%, 6월 0.29%로 월세가격 역시 완만한 상승세를 이어가고 있다. 전체적인 임대차 시장은 매매시장 대비 안정세를 이어가고 있다.

 

▲ 성남시 아파트 전월세가격지수  © 비전성남

 

3. 데드캣 바운드 VS 대세론, 상승장 VS 하락장

 

2022년 하반기 급락 이후 찾아오는 온기 도는 주택시장에 대해 많은 사람이 반기는 분위기다. 하지만 이번 상승에 대해 공급부족, 건축비상승, 금리인하 전망에 의한 대세상승이라는 견해와 그동안 하락에 대한 시장의 일시 반등인 데드캣 바운스라는 견해가 대립하고 있다.

 

하지만 현재의 상승에 대해서는 스트레스 DSR(2단계)이 시행되는 가을까지는 유지될 것으로 보는 것이 일반적인 견해다.

 

주택시장의 급등에 따른 범국민적 학습효과라고 해야 할까? 주택이 자산 증식을 위한 핵심수단으로 자리잡으면서 불편한 것이 한두 가지가 아니다.

 

1가구 1주택인 필자는 여러 가지 이유로 작년부터 이사를 고려하고 있었다. 연초 시장이 침체기일 때에는 집을 보러오는 사람이 없어서 집을 팔 수가 없었다. 하지만 최근 부동산 상승기에 접어들어서는 집을 팔기는 쉬워졌으나 이제는 매도인이 주택가격을 갑자기 올리거나 매물을 거둬들이는 등 집을 사기가 어려워졌다. 

 

필자가 일반인을 대표하지는 않겠지만 부동산 상승장도, 그리고 부동산 하락장도 모두 불편한 사람이 많은 것은 사실이다.

 

주택시장만큼은 상승장도 아니고 하락장도 아닌 주택을 원하는 사람이 편하게 거래가 가능한 시장, 주택이 자산 증식을 위한 투기 수단이 되지 않는 시장이 됨과 동시에, 너무나 당연한 이야기지만 주택 구입과 유지에 너무 많은 에너지를 쏟지 않게 돼야 한다고 생각한다.

 

과거 어느 공공기관의 광고처럼 주택은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳이 되기를 바란다.

 

특별기고 한국부동산원 성남지사