“봄이 오듯 다시 움트는 상승의 조짐”

 

▲ 성남시 원도심 전경  © 비전성남

 

1. 상승세로 돌아선 성남시 매매시장

 

유난히 눈이 많았던 2024년 겨울이 지나고 2025년 따뜻한 봄이 찾아왔다. 2025년 1분기의 성남시 주택시장은 긴 겨울잠에서 조금씩 깨어나는 듯한 모습이다. 1월과 2월에는 여전히 차가운 바람이 불었지만, 3월에 들어서며 따뜻한 기운이 서서히 스며들기 시작했다.

서울 강남권의 토지거래허가구역 해제와 재지정이라는 정책적 변화는 성남시, 특히 분당구에 뜻밖의 훈풍으로 작용했다. 재지정으로 인해 강남권보다 상대적으로 규제의 부담이 덜한 백현동, 삼평동 등 분당의 대장 아파트 단지에는 많은 관심이 쏠리며 가격 반등의 선두에 섰다.

또한 지난해 말부터 이어졌던 비상계엄과 탄핵정국이라는 정치적 불확실성은 새해 들어 어느 정도 해소되면서 시장에 조심스러운 안도감을 불러일으켰다. 여기에 앞으로 기준금리가 추가로 인하될 것이라는 기대감이 더해지면서, 신축 단지를 중심으로 다시금 매수세가 살아나는 분위기다.

 

▲아파트 매매가격변동률 © 비전성남

* 한국부동산원 전국주택가격동향조사 월간조사 아파트매매가격지수 변동률 통계를 사용함

** 전분기까지는 `지수` 그래프를 통해 분석했으나, 2025년 3월 통계 기준시점이 변경되면서 지수보다 `변동률`이 시장상황을 더 쉽게 보여줄 수 있다고 판단돼 그래프 양식을 변경함

 

한동안 주춤했던 거래량도 다시 힘을 내는 모습이다.

 

작년 7월 스트레스 DSR의 2단계 적용과 시중 대출금리의 지속적인 인상으로 인해 매수심리 위축되며 줄곧 감소세를 보이던 성남시의 매매거래 건수는 올해 2월부터 점차 회복세를 보이더니, 3월에는 1,037건으로 작년 최고치인 7월의 거래량(1,211건)의 85.6%로 거의 근접하는 수준까지 회복되었다.

 

특히 분당구의 경우 3월 거래량이 717건까지 늘어나며 시장 회복의 핵심축이 되고 있다.

 

▲ 아파트 매매 거래현황  © 비전성남

 

2. 신학기를 대비해 점점 늘어나는 전월세 수요

 

매매시장이 잠시 숨 고르기를 하던 사이, 2024년 상반기부터 전월세 시장은 꾸준한 상승 곡선을 그리고 있었다. 다만, 하반기부터 시중 전세자금 대출금리가 지속적으로 상승(2024년 7월 3.8% → 11월 4.4%)하면서 2024년 11월 한때 전세가격지수가 하락세를 보이기도 했으나, 2025년 1분기 들어서는 전세와 월세 모두 상승세를 이어나가고 있다.

 

신학기를 앞둔 1~2월은 언제나 그렇듯 이사 수요가 가장 분주한 시기다. 학군이 뛰어난 분당구, 그리고 대규모 개발사업이 진행되면서 연립․다세대 밀집지역이 신축 대단지 아파트로 변화하고 있는 수정구와 중원구에는 새 보금자리를 찾는 가족들의 발길이 이어지고 있다.

 

매매시장의 불확실성으로 전․월세를 선택한 사람들도 많았다. 집을 사기에는 여전히 부담스럽고, 향후 정책 방향을 쉽게 예측하기 어렵다는 판단 아래, 많은 실수요자들이 한걸음 물러서 전세를 택하거나 대출금리 부담을 줄인 월세를 선택하고 있다.

 

여기에 하나 더, 금융시장의 예정된 움직임도 한몫했다. 하반기부터는 보증기관의 '전세자금 대출에 대한 보증비율 하향(보증비율 100%에서 90%로 인하)'이 예정돼 있는데, 이로 인해 은행들은 전세자금 대출에 대한 심사를 강화될 것으로 예상된다.

 

이 때문에 발빠른 임차인들은 '하반기에는 원하는 만큼 대출이 불가능할 수도 있다'는 판단 아래 서둘러 계약을 체결하면서, 1분기 전월세 시장은 수요가 증가하며 상승세가 지속되고 있다.

 

▲ 성남시 아파트 전월세 가격지수 변동률  © 비전성남

* 한국부동산원 전국주택가격동향조사 월간조사 아파트 전월세가격지수 변동률 통계 사용함 

 

3. 향후전망 및 제언

 

겨울이 가고 봄이 오듯, 성남시 부동산 시장에도 바람은 부는 듯하다. 아직은 조심스럽지만, 성남시 주택시장은 지금, 그 전환점 어귀에 서 있는 듯하다.

 

분당구의 1기 신도시 정비사업은 여전히 시장을 이끄는 원동력이다. 작년 선도지구로 선정된 단지들은 올해 특별정비계획 수립을 시작으로 재건축 사업이 진행될 예정이고, 상반기 내 또다시 2차 선도지구 선정을 위한 계획 발표도 예정돼 있다. 2차 선도지구 계획이 발표되면 작년에 탈락한 단지 대다수가 재신청을 하여 치열한 경쟁을 할 것으로 예상된다.

 

수정구와 중원구에서는 8호선 라인(수진역~산성역)을 중심으로 대규모 개발사업이 순조롭게 진행되고 있어 신축단지에 대한 분양과 입주가 순차적으로 이루어질 예정이다. 

 

또한 기준금리 인하 가능성은 여전히 열려 있다. 조금만 더 안정적인 신호가 포착된다면, 주저하던 수요자들의 움직임이 다시금 강해질 가능성도 있다.

 

다만, 글로벌 경제 변수, 부동산 PF 우려, 공급 불균형 등은 여전히 해소되지 않은 채 시장에 남아 있고, 향후 우리나라 부동산시장 정책의 방향과 직결될 수 있는 21대 대선 이후 앞으로 어떤 형태로 시장이 움직일지 점치기는 어려운 시점이다.

 

한 가지 확실한 것은, 성남시의 경우 '2035 성남시 도시기본계획'을 수립하고, 아시아 실리콘밸리를 목표로 주거환경 개선과 교통인프라 확충을 위한 노력을 지속적으로 수행하고 있다는 점이다.

 

점점 발전하고 달라지는 성남시의 모습을 보면 본인의 감당 가능한 계획에 따라 실거주 위주의 주거 구매전략을 세우는 것은 언제나 환영할 만한 일이다.

 

특별기고: 한국부동산원 성남지사