Q 임차인이 4개월째 월세를 내지 않아 연락해 보니 나중에 보증금에서 밀린 월세를 공제하고 주면 되지 않느냐고 합니다. 임차보증금이 남아있는 한 임차인이 월세를 연체하더라도 나가라고 할 수 없나요?
 
A 임대차 계약을 체결하는 경우 임대인이 받는 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 갖고 있습니다. 예를 들어 임차인이 임차주택을 훼손할 경우 임차인은 임대인에게 손해를 배상해야 할 의무가 생기는데, 이때 보증금이 그 담보가 되는 것입니다. 보증금이 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 갖는것이니 당연히 월세가 연체된 경우 임대인은 보증금에서 연체된 월세를 공제할 수 있습니다.

그러나 위와 같이 월세를 공제하는 것은 임대인의 권한입니다. 임차인이 월세를 연체해 놓고 임대인에게 당당하게 보증금에서 공제하라고 할 수는 없는 것입니다. 이에 대해 판례는 ‘임차보증금으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다하여도 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결)’고 했습니다.

한편 임대인은 민법 제640조에 의해 임차인이 2개 월분에 해당하는 차임을 연체하는 경우 계약해지를 주장할 수 있습니다. 따라서 사례의 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 주장할 수 있고, 보증금에서 연체된 차임을 공제하고 임차인에게 반환하면 됩니다. 또한 임차인이 2개월분에 해당하는 차임을 연체하는 경우 묵시적 갱신도 되지 않으니 유의하시기 바랍니다.
 
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민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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변유진 변호사(성남시 무한돌봄센터 법률홈닥터) 031-729-2493