선순위 가압류채권자가 경매를 신청했습니다
 
Q A씨는 가압류된 주택을 임차해 전입신고를 마치고 살고 있습니다. 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 해 승소판결을 받은 후 임차주택에 대해 경매를 신청했고, A씨가 아닌 경락인이 경락받게 됐습니다. 경락인이 A씨에게 집을 비워줄 것을 요구하는데 A씨는 경락인에게 대항할 수 있을까요?
 
A 주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 갖습니다. 임차인이 대항력을 취득하게 되면 주택의 양도로 임차주택의 주인이 바뀌더라도 임차인은 새로운 주인에게 대항할 수 있습니다. 구체적으로 임차인은 새로운 주인에게 남은 계약기간을 보장해 줄 것을 주장할 수 있고 계약기간이 끝난 경우 보증금을 받을 때까지 임차주택에 계속 거주할 수도 있습니다.

그러나 사례와 같이 임차인이 확정일자를 받기 전 이미 임차주택에 가압류등기가 설정돼 있었고 그 가압류채권자가 경매를 신청해 누군가 임차주택을 경락받았다면, 임차인은 경락인에게도 대항력을 주장할 수 있을까요?

판례는 ‘임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주·사용함으로써 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차 효력을 주장할 수 없다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83가카116판결).’고 봅니다.

판례에 의하면 사안의 경우와 같이 선순위 가압류채권자에 의해 임차주택이 경매절차로 넘어간 경우 임차인은 이를 경락받은 자에게 임차권을 주장할 수 없어 A씨는 경락인의 요청에 의해 집을 비워줘야 할것입니다.

변유진 변호사(성남시 무한돌봄센터 법률홈닥터) 031-729-2493