임차주택의 보일러가 고장난 경우 임차인이 수리해야 되나요?
 
Q임차주택의 보일러가 수명이 다 돼 고장났는데, 임대인이 수리를 해주지 않고 있습니다. 한 겨울이라 당장 보일러를 써야 하는데 임대인은 차일피일 미루기만 하고 있어서 너무 힘듭니다. 어떻게 해야 할까요?
 
A임대인은 임차기간 중 임차인이 거주할 수 있는 상태로 임차주택을 유지해야 하는 의무를 지고 있습니다. 이를 임대인의 ‘수선의무’라 합니다. 즉 임차주택에 문제가 생겨 임차인이 제대로 거주할 수 없는 지경에 이르렀다면 임대인은 이를 수선해 줘야 한다는 것입니다.판례에서는 ‘계약목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별도 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용· 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익을 할 수 없는 상태로 될 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692).’라고 하고 있습니다.

따라서 임차주택의 사소한 부분에 문제가 생겼다면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 임차주택의 중요한 부분에 문제가 생겨 임차인이 제대로 거주할 수없는 상태라면 임대인이 수선의무를 부담하는 것입니다.

사례의 경우처럼 난방시설이 고장난 경우라면 사소한 파손이 아닐 뿐만 아니라 고치는 데 큰 비용이 들기때문에 임대인이 수선의무를 부담한다고 볼 수 있습니다. 단, 임차인의 실수로 고장난 경우라면 임차인이 책임져야 합니다.

만약 임대인이 수선의무를 지고 있음에도 고쳐 주지 않는다면 임차인은 우선 자신이 수리를 하고 임대인에게 비용을 청구할 수 있고, 자신이 입은 손해가 있다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

변유진 변호사(성남시 무한돌봄센터 법률홈닥터) 031-729-2493