중도금 지급의 효과와 지급시기 도래 전 중도금 납부의 의미
 
Q. 매수인 A씨는 한 달 전 부동산을 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약서에 명시된 중도금 납부일자는 아직 한 달이나 남았는데 아파트 가격이 그사이 많이 올랐습니다.
 
매수인 A씨는 매도인 B씨가 위 계약을 일방적으로 파기할까 걱정이 됩니다. 일반적인 계약에서 중도금이 지급되기 전에 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있기 때문입니다.
 
매수인 A씨는 중도급 지급 시기 전, 매도인에게 중도금을 지급할 수 있을까요?
 
A. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492에 의하면 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인 바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 “특별한 사정이 없는 한” 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다고 명시하고 있습니다.
 
따라서 “중도금 지급일 전에 중도금을 지급할 수 없다”는 특약 또는 “특별한 사정”이 없다면 중도금 지급일 전이라도 중도금을 지급할 수 있고, 중도금을 지급했거나 잔금의 일부를 지급했다면 이는 계약 이행이 착수된 경우이므로 당사자 간 합의가 없으면 계약해제를 할 수 없습니다(단, 법정해제나 약정해제는 가능합니다).
 
변유진 변호사(성남시 무한돌봄센터 법률홈닥터)
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