① 변곡점에 놓인 집값

최근 주택시장은 단기급등에 따른 피로감, 금리인상과 대출규제 등 정부정책에 따라 매수심리가 위축되면서 전국적으로 가격상승이 멈추고 일부 지역은 하락으로 반전했다. 로또 당첨이라던 청약계약을 포기하는 단지들이 속출하면서 미분양 물량도 점차 늘어가고 있다.

 

성남시의 상황도 비슷하다. “10월까지만 해도 매일들어오던 매매문의가 최근 한두 달 새 사실상 거의끊겼어요. 임대거래만 간간이 이뤄지고 있어요”(분당공인중개사사무소).

 

이를 반영하듯 성남시를 포함한 경기남동권역(성남,의왕, 군포, 안양, 과천)의 매매수급지수(한국부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요·공급 비중을 지수화해 발표하며, 기준선인 100을 넘어 200까지 높아질수록 매수심리가 강하다는 것을 의미하고 100 아래로 0까지 낮아질수록 매수심리가 약하다는 것을 의미)는 11월 2주 이후 8주 연속 기준선 100을 밑돌았다. 2019년 9월 이후 약 2년 4개월 만에 가장 낮은수치다.

 

4/4분기 성남시 매매가격은 0.01% 상승에 그쳐 보합세를 유지했다. 지역별로 살펴보면 분당구는 서울강남 집값이 안정되면서 유사한 모습을 보이고 있으며, 원도심재개발 영향으로 단기 급등이 컸던 수정·중원구도 진정되는 가운데 수정구 위례신도시는 하락으로 반전했다.

 

위례신도시 내 지난 두 달간 거래 17건 중 82.4%가 직전 3개월 최고가 대비 하락해 거래된 것으로 나타났으며, 창곡동 A아파트(전용면적 75.99m2)는 8월 15억1천만 원에 거래됐으나 12월에 9천만 원 떨어진 14억2천만 원에 거래됐다.

 

 

② 거래는 절벽, 늘어나는 미분양

주택시장의 매도자와 매수자 간 줄다리기가 본격화되고 점차 매수자가 우위를 보이면서 주택매물이 쌓이고 있다. 주택매매량이 1년 전과 비교해 반토막 수준까지 떨어져 거래절벽이 심화되고 있다. 실제로 지난해 11월 기준 전국의 주택매매량은 6만7,159건으로 전년 동월 11만6,758건에 비해 42.5% 감소했다.

 

성남시의 지난해 11월 주택매매량도 759건으로 전년 동월 1,538건에 비해 50.7% 감소했다. 전국 미분양주택은 지난해 11월 1만4,075호로 10월 1만3,842호에서 1.7% 증가했다. 청약경쟁률도 4분기에 17:1로 최저를 기록했는데 이는 주택시장이 진정되고 대출 길이 막히면서 청약응찰을 포기하는 사례가 많아지고 있기 때문인 것으로 보인다.

 

③ 진정된 전세시장

매매가격이 약세를 보이면서 줄곧 상승세를 이어온 전세시장도 전국적으로 진정돼 가는 분위기다. 경기남동권역의 전세수급지수는 11월 3주 이후 7주 연속기준선 100 아래로 나타났다.

 

성남시의 4/4분기 전세가격은 0.02% 상승에 그친 가운데 위례·대장지구 등 일부지역은 입주가 시작되면서 하향으로 전환됐다.

 

 

④ ‘전세의 월세화’ 가속

매매와 달리 전·월세 거래량은 증가했다. 지난해 11월 전·월세 거래량은 총 19만2,990건으로 전년 동월 대비 11.2%, 전월 대비 1.6% 각각 늘었다. 5년 평균 15만 1,115건과 비교해서도 27.7% 증가했다.

 

이 중 전세 거래는 10만6,388건으로 전년 동월 대비 5.7%, 전월 대비 1.2% 각각 늘었으나, 월세거래량은 8만6,602건으로 전년 동월 대비 18.7%, 전월 대비2.1% 증가해 전세보다 월세증가량이 눈에 띄게 늘어났다. 이에 따라 지난해 11월까지 월세거래량 비중은 43.3%로 전년 동월 누계 40.5%에 비해 2.8% 높아졌다.

 

이와 같은 월세거래 증가는 기준금리 인상으로 전세자금 대출금리가 4%를 넘어서면서 평균 3.75% 수준인 ‘전·월세전환율’보다 높아 세입자가 전세대출을 받아 은행에 이자를 내는 것보다 집주인에게 월세를 내는 것이 유리한 상황이 되었기 때문으로 분석된다.

 

⑤ 대선 이후 주목

금리인상과 대출규제 강화 등 고강도 정부정책이 대선까지는 유지될 전망이므로 당분간은 “매물풍요 속 거래빈곤” 상황이 이어질 것으로 보인다. 다만, 대선이후 전망에 대해서는 반등과 대세하락으로 전문가들의 견해가 크게 엇갈리는 분위기며, 이에 따라 주택시장에서 매도자와 매수자 간 촉각이 쏠리고 있다.

 

반등론자는 주택구매에 대한 풍부한 대기수요를 바탕으로 재건축·재개발 활성화, 부동산 세제 완화, GTX신설·연장 등 대선공약과 함께 경기부양을 위한 유동성 확대가 추진되면 부동산시장은 다시 활황국면으로 전환될 것이라는 주장이다.

 

이에 반해 대세하락론자는 그동안 주택가격이 소득대비 지나치게 많이 오른 데다 국제금리 상승에 따라 추가적 금리인상이 불가피하고, 집값 상승세를 주도해온 30대 ‘영끌’의 힘이 빠진 상황에서 공급 질타를 받은 정부가 뒤늦게 과잉이 우려될 정도로 공급 확대를 추진함에 따라 시장은 급격히 얼어붙을 것이라는 주장이다.

 

성남시의 경우는 반등이든 대세하락이든 국내 주택시장의 큰 흐름에 따라 갈 것으로 판단되지만 대선 이후 재건축·재개발 사업 활성화 제도의 시행 여부가 지역적으로 큰 변수가 될 것으로 판단된다.

 

1기신도시 대표주자인 분당의 재건축사업 추진과 수정구·중원구 원도심 재개발 사업의 속도가 결정되기 때문이다. 용적률 상향, 안전진단 기준 완화 등 대선공약은 교통·환경 영향 관련 많은 논란이 예상되나 실제 추진될 경우 성남시 주택시장은 다른 지역과 달리 뜨거워질 수 있어 귀추가 주목된다.

 

한국부동산원 성남지사