1. 회복에 가속도가 붙은 매매시장

 

올해 초 바닥을 모르고 떨어지던 부동산 시장이 3월 훈풍을 맞으며 상승세로 전환됐다. 언제 끝날지 모르는 러시아-우크라이나 전쟁과 고금리 지속에도 불구하고 부동산 규제완화와 ‘이제는 집을 사도 되지 않을까?’라는 시장 바닥론에 힘입어 실수요자 중심의 거래가 물꼬를 틔웠다.

 

누구에게는 더 깊은 하락이 반가울 수 있겠지만 끝없이 하락하는 부동산 시장이 국민 경제에 미치는 영향을 고려한다면 하락세가 멈추길 바라는 사람들도 있을 것이다.

 

서울과 지리적으로 인접한 이점에 각종 주거 인프라가 잘 갖춰진 1기 계획도시 분당, 원도심 재생사업이 활발한 중원구, 제2·3 판교 테크노밸리와 고등지구 등이 위치해 외곽 부동산 개발이 많은 수정구, 이렇게 뜨거운 부동산 호재가 모여있는 성남시는 지난겨울 부동산 경기침체가 어느 지역보다도 더 차가웠기에 지금의 회복은 주목할 만하다.

 

▲ 아파트 매매가격지수  © 비전성남

 

성남시 각 구의 아파트 가격이 3, 4월을 기점으로 일제히 상승세로 돌아선 가운데 분당구의 아파트 매매가격 지수는 최저점인 4월 91.96였던 지수가 9월 96.6으로 5% 정도 상승했고 올 1월 지수인 96.39를 근소하게나마 넘어서서 1월 수준의 주택가격을 회복했다.

 

수정구는 시 외곽 개발사업이 많아 변동성에 민감하고 유난히 낙폭이 컸던 위례신도시의 가파른 상승에 힘입어 가장 높은 상승률을 기록하고 있다. 최저점인 3월 86.75였던 지수가 9월 92.01로 6% 넘게 상승했을 뿐만 아니라 1월 지수인 88.47보다도 4% 상승해 가장 활발한 움직임을 보이고 있다.

 

중원구는 원도심 재개발이 순항하고 있고 작년 하반기 및 올해 초 입주한 대규모 단지의 안정적인 가격상승에 힘입어 완만한 상승세를 이어가고 있다.

 

▲ 성남시 공동주택 거래량  © 비전성남

 

성남시 공동주택 거래량은 작년 4분기 100건 수준의 거래량으로 급감한 이후 올해 1월 171건을 기록했고 2월부터 급증해 5~6월 670여 건을 기록하는 등 예년 수준의 거래량을 회복했다.

 

2. 회복을 넘어서서 불붙는 전세시장

 

전세시장은 임대인과 임차인의 관계, 매매가격과 전세가격의 관계 등 매매시장보다 더 복잡하게 얽혀있다. 그래서 매매가격보다 서민들이 더 크게 영향을 받는 것이 전세가격이라 볼 수 있다.

 

작년 하반기 주택 매매가격 하락으로 인해 상승기에는 드러나지 않는 문제들이 연초부터 터져 나오기 시작했다. 깡통전세, 역전세난, 전세사기 등 전세시장은 패닉 그 자체였다.

 

전세와 상호보완적 성격인 월세시장은 세입자 입장에서는 전세대출 금리에 대한 부담이 적고 상대적으로 보증금 손실 위험성이 적은 장점이 있고, 임대인 입장에서는 불안정한 경기로 인해 안정적인 임대수입이 가능하기에 월세 선호도가 높아졌고 이로 인해 월세시장은 부동산 침체기에도 불구하고 안정적인 흐름을 보여줬다.

 

▲ 성남시 아파트 전월세가격지수  © 비전성남

 

최근 전세시장의 흐름은 최저점인 4월 대비 9월 7%가량 상승하는 등 매매가격이 안정적으로 상승하는 데 힘입어 전세가격도 가파르게 상승하고 있다.

 

고금리 여파와 불확실성이 가시지 않은 시장의 관망세 수요로 전세시장은 당분간 상승세를 지속할 것으로 보인다. 다만 최근 매매호가 상승의 둔화와 매매 거래량 감소 움직임, 그리고 10월 말부터 시작되는 4,774세대의 수정구 대형 아파트 단지 입주가 지역 전세시장에 어떠한 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.

 

3. 안정적인 주택시장, 함께 누려야 할 행복

 

올해 성남 부동산 시장은 바닥을 뚫고 지하실까지 내려갈 것만 같던 겨울을 지나 3월 이후 상승세로 접어들었고 현재는 고점 대비 80~90% 정도 회복하는 등 그 어느 때보다도 다사다난한 한 해를 보내고 있는 듯하다.

 

고금리로 인한 매수심리 감소, 대출규제와 생활물가 인상, 건축비 상승으로 인한 재개발 사업추진 어려움 등 여러 악재가 있음에도 불구하고 수정구 및 중원구 내 원도심 재개발 진행, 고등지구와 위례신도시 성숙과 복정지구 분양, GTX-A 개통, 분당구 재건축 추진 등 앞으로도 그 어떤 지역보다 매력적인 투자요소를 모두 갖추고 추가적으로 상승할 여력은 충분해 보인다.

 

▲ (자료사진) 성남시청사와 분당구 전경  © 비전성남

 

최근 몇 년간의 주택가격 급등과 급락은 우리의 생활을 많이 바꿔놓았다. 날로 치솟는 아파트 가격에 사람들은 박탈감을 가졌고 뒤늦게나마 영끌한 사람들은 부동산 폭락을 겪으면서 어마어마한 충격을 받았다. 자원이 부족하고 좁은 나라에서 생산적인 활동이 아니라 부동산으로 큰돈을 얻고 잃는 것들이 바람직한 현상은 아닌 듯하다.

 

부동산 조사업무를 하다 보면 현장을 나가는 일이 잦다. 낡은 주택이 허물어지고 깨끗한 주택이 들어오는 모습을 보면 기분이 좋지만 부동산 개발과 주거환경 개선으로 인해 설자리 없는 취약계층들은 점점 외곽으로 밀려나고 있는 모습들을 보면 가슴 한편에 안타까운 마음이 든다.

 

깨끗하고 편리한 주거환경을 모두가 함께 누릴 수 있고 이로 인해 많은 사람들이 행복한 삶을 살아갈 수 있는 세상이 되기를 기대해 본다.

특별기고 한국부동산원 성남지사