“온탕과 냉탕을 넘나드는 주택시장”

1. 하락에서 상승, 다시 하락으로

 

지난 2024년 11월 29일, 성남 분당의 1기 신도시 선도지구 1차 단지 선정이 완료되자 마자 정국 불안으로 인해 성남시 부동산시장은 상승기류를 이어가지 못하고 차갑게 가라앉은 채 겨울을 지났고 7개월이 지난 초여름 장미꽃이 만개할 무렵 정국이 안정을 되찾았다.

 

한국은행은 국내 경기부양을 위한 통화정책 완화 기조로 인해 기준금리를 2월 3%에서 2.75%로 한 단계 인하한 이후 5월 2.5%로 한 단계 더 추가 인하했다.

 

그리고 작년에 이어 올해도 1기 신도시 선도지구 2차 선정도 준비하고 있다. 부동산시장이 상승하기 위한 조건이 대부분 충족됐고 서울발 토지거래허가구역 해제로 인한 훈풍이 도화선이 돼 2분기가 시작된 5월부터 성남시 주택시장은 따스함을 넘어 불타기 시작했다.

 

 

새로운 정부 출범 이후 급등하는 주택가격을 잠재우고자 6.27 부동산 대책이 전격적으로 시행됐고 시장에서는 대출규제의 영향으로 주요 지역의 매도 및 매수세가 관망세로 전환되면서 현재는 숨고르기를 하는 중이다.

 

아파트 거래량도 아파트 매매가격 변동률과 거의 일치하는 흐름을 보이고 있다. 서울 토지거래허가구역 해제로 인해 불붙기 시작한 거래량은 토지거래허가구역 재지정으로 인한 주요 핵심시장의 거래가 주춤함에 따라 대체지역인 분당의 거래 역시 잠시 주춤했다.

 

하지만 이내 곧 수도권 주요지역으로 확산된 열기는 다시 거래시장에 불을 지폈으며 5월부터 거래는 반등세로 전환됐다.

 

 

2. 대체로 조용한 임대차 시장

 

성남시 전세가격 변동률은 4월 0.08%, 5월 0.20%, 6월 0.44%로 완만한 상승세를 이어가고 있으며 월세가격 변동률도 4월 0.07%, 5월 0.24%, 6월 0.38%로 월세가격 역시 전세와 거의 비슷한 양상으로 흘러가고 있다.

 

과도하게 상승한 매매시장에 대한 우려로 매매에 참여하지 못한 일부 실수요자는 발빠르게 전세로 눈돌리는 등 전세시장은 모든 관심이 쏠려 급변하는 매매시장과는 달리 완만한 상승세를 보이고 있다.

 

2022년 11월 금빛그랑메종 5,320세대 입주, 2023년 10월 산성역 자이푸르지오 4,774세대 입주와 같이 성남시 임대차 시장은 대규모 아파트 입주 영향으로 안정적으로 흘러왔으나 예년과 달리 신규공급이 중단된 성남시 아파트 시장에서 귀한 몸값의 신축과 준신축 아파트를 중심으로 한 전월세 가격흐름에 관심이 집중되고 있다.

 

복정1지구(2025년 연말 입주 예정)와, 창곡동 위례A2-7(2026년 연말 입주 예정) 단지의 입주까지는 한참 시간이 있고 6.27대책 이후 조건부 전세대출 금지, 주택담보규제 강화 등으로 전세물량 부족, 전세의 월세화 심화가 예상되어 당분간 전세시장은 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.

 

3. 이제는 다음 세대를 준비해야 하는 성남시 주택시장

 

성남시 주택시장은 수정구와 중원구의 원도심 지역, 분당구의 90년대 1기 신도시 지역, 판교와 위례의 2기 신도시 지역으로 크게 나뉜다. 각 지역마다 특색이 명확하게 나뉜다.

 

자연발생한 원도심 지역 중 신흥2구역과 신흥주공은 도시정비사업을 통해 산성역자이푸르지오와 산성역포레스티아로 변화가 거듭났다. 그 외에 수진1구역과 신흥1·3구역, 태평3구역, 상대원2, 3구역 등 10여 개 도시정비사업이 현재 추진되고 있거나 준비 중에 있다.

 

이들 사업구역은 주택시장의 활성화에 따라 수익성이 판가름 나고 사업속도도 함께 움직일 것으로 예상된다.

 

판교지역과 위례지역은 이제 조성된 지 10여 년 정도된 신도시로 판교의 경우 강남을 대체하는 경기남부에서 가장 선호하는 주택시장 중 하나이고 위례도 서울과 접근성이 뛰어나고 자연친화적인 깨끗한 도시로 북위례 확대와 함께 도시 인프라가 확충되는 지역이다.

 

필자는 향후 성남 주택시장의 가장 큰 화두는 분당 1기 신도시의 탈바꿈이라 생각한다. 90년대 초반에 입주해 현재 30년 경과한 분당 신도시의 경우 작년부터 선도지구 선정을 통해 4개 사업구역, 1.2만 세대가 1차로 도시정비사업을 위한 시동을 걸었다. 분당 1기 신도시 전체 세대수 19만3,100세대(2025년 6월 기준) 중 6%에 해당하는 규모다.

 

유사한 규모로 매년 사업이 시작한다고 했을 때 단순히 산술적으로 모든 단지가 재건축에 들어가는 데만 약 16년이 소요되며, 재건축을 위한 행정처리기간, 실제 공사기간 등을 모두 고려할 때 아무리 빨라도 전체 도시가 재탄생 하기까지는 20년 이상은 족히 걸릴 것으로 예상된다.

 

한국의 인구는 2020년 5,184만 명(※ 통계청 장래인구추계, 주요인구지표)의 정점을 찍은 이후 현재 5,168만 명으로 감소로 접어든 상태이며 총 가구수는 2022년 현재 2,166.4만 가구[통계청 장래가구추계(2022~2052)]에서 2041년 2,437.2만 가구)까지 증가한 이후 감소로 접어들 전망이다. 시간이 갈수록 평균 가구원 수가 감소함에 따라 시장에서 요구하는 주택규모와 그 수도 점차 줄어들 것으로 예상된다.

 

이를 통해 볼 때 분당 1기 신도시의 도시정비사업이 빨리 진행되지 않을 경우 인구감소와 맞물리는 순간. 주택가격 하락과 낮은 수익성으로 재건축 사업이 모두 정지되고 도시의 슬럼화가 가속될 수 있다.

 

따라서 성남시는 분당 1기 신도시의 도시정비사업이 신속하게 진행될 수 있도록 빈틈없는 사업계획 수립과 주민 간 분쟁을 최소화할 수 있는 제도 정비, 이주대책 수립 등 원활한 도시정비사업을 위해 그 역할을 다해야 할 것이다.

 

분당은 뛰어난 도로 및 철도교통 인프라와 수도권 주요 지역과의 뛰어난 접근성, 주변의 수려한 자연환경, 주요 IT 대기업과의 직주근접으로 인해 지속적인 수요가 있기에 도시정비사업 진행은 큰 무리없이 진행될 것으로 예상한다.

 

30여 년간 성남은 수도권 제1위성 도시로 선망의 대상이 돼 왔다. 앞으로의 10여 년이 향후 50년 성남의 미래를 결정하게 될 중요한 시점이 될 것이다.

 

특별기고 한국부동산원 성남지사