2026년 1분기 성남시 부동산 시장 가격 동향 분석

수요 억제의 역설과 불안정한 임대차 시장

 

대외 불확실성 및 고물가 기조 등의 거시경제의 제약 속에서 정부는 가계부채 관리를 위해 작년 하반기 강력한 수요 억제책을 연이어 발표했다. 올해 수요 억제책의 부작용을 해소하고 시장을 안정시키기 위해 1월 29일 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표해 행정 절차 단축과 함께 판교 일대를 포함한 수도권 6만 호 공급 확충 등의 대책을 통해 주거 시장 안정화 의지를 표명했다.

2026년 1분기 성남시 주택시장 지표는 정부의 정책적 의도와는 괴리를 보이며 '거래 절벽 속의 가격 상승'과 '월세화의 급격한 가속'이라는 기형적인 양상을 나타내고 있다. 특히 전월세 가격의 상승으로 서민 주거의 불안정성이 가중되면서 주거 취약계층의 타 지역으로의 이탈이 우려된다.

 

상승장 끝에 나타난 둔화 조짐

 

2026년 1분기 성남시 아파트 매매시장의 가장 큰 특징은 극심한 관망세와 대출 규제 속에서도 호가와 실거래가의 하방 경직성이 매우 견고하게 유지되며 우상향 궤적을 그렸다는 점이다. 올해 1분기 성남시 아파트 매매가격지수는 3.7% 상승하면서 그간 동조화 현상이 나타나던 서울 동남권 지역의 상승률이 1%에 못 미친 것과 비교해 뚜렷한 강세를 보였다.

아파트 가격 상승세가 가장 두드러진 지역은 1기 신도시 정비사업의 핵심인 분당구와 판교 배후 수요를 품은 수정구다. 분당구는 1분기 동안 3.94% 상승했으며 수정구 역시 3.3%의 높은 단기 상승률을 기록했다. 정부의 강력한 수요 억제책에도 불구하고, 매매가격이 꺾이지 않고 올해 들어 3%대의 상승폭이 나타난 것은 정책의 하방 압력보다 정비사업에 따른 시세 차익 기대감과 함께 서울에서 이탈한 매매 수요가 성남시 주택시장에 훨씬 강한 영향을 준 결과로 보여진다. 다만 상승률 자체는 점진적으로 감소 중에 있어 매수 심리가 관망세로 돌아서는 양상이기에 향후 추이를 주목할 필요가 있다.

 

▲ 주요 지역 아파트 매매가격 월간 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 매매가격지수  © 비전성남

 

▲ 성남시 아파트 매매가격 월간 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 매매가격지수  © 비전성남

 

비자발적 임차 수요 누적으로 전월세 가격 급등

 

정부의 작년 10.15 대책 등 매매시장 위주의 규제 정책은 봄 이사철이 도래한 2026년 1분기에 임대차 시장의 수급 불균형과 전월세가격의 고공행진으로 귀결됐다.

 

성남시 전체 아파트 전세가격지수는 올해 1분기 들어 2.03% 상승하며 강한 상방 압력을 받았다. 특히 분당구는 2026년 1분기에만 지수가 101.44까지 치솟아 성남시 내에서 가장 가파른 전세가 상승세(+2.07p)를 주도했다.

 

이러한 전세가격의 변화는 전년동월 대비 변동률을 기준으로 살펴보면 그 급등세가 두드러지게 나타난다. 성남시 아파트 전세가격은 올해 3월 기준으로 연간 6.69%가 상승했는데 이는 서울 동남권 지역의 상승률(6.68%)와 거의 동일한 수준이다. 다만 서울 동남권 지역의 전세가격은 올해 들어 상승세가 둔화되고 있는데 성남시는 오히려 상승세가 강화되고 있다. 특히 작년 9월까지 안정적인 모습을 보이던 분당구 아파트의 전세가격이 10월부터 급등세를 보이면서 올해 3월 기준으로 7.17%의 연간 상승률을 기록했다.

전세가격 급등의 핵심 원인은 대출 규제가 유발한 '비자발적 임차 수요의 누적'이다. DSR 규제 강화와 대출 한도 축소로 인해 주택 매수 자금 조달에 한계를 느낀 무주택 실수요자 및 갈아타기 대기 수요가 주택 구입을 유보하고 임대차 시장에 잔류하거나 신규 진입했다. 임대 수요는 팽창한 반면, 다주택자에 대한 세금 중과와 2년 실거주 의무 부여 등으로 인해 전세매물 공급은 구조적으로 감소해 수급 불균형이 극대화된 것이다.

 

▲ 주요 지역 아파트 전세가격 전년 동월 대비 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 전세가격지수  © 비전성남

 

▲ 성남시 아파트 전세가격 전년 동월 대비 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 전세가격지수  © 비전성남

 

2026년 1분기 서민 및 청년층의 주거 경제에 가장 치명적인 타격을 입힌 지표는 단연 월세가격이다. 정부 정책의 풍선효과와 조세 귀착 현상이 1분기 들어 갱신 계약을 중심으로 집중적으로 발현됐다.

 

성남시 전체의 1분기 월세통합가격지수 변동률은 +1.74%로, 동기간 수도권 평균(+1.34%) 및 서울 동남권(+1.35%)의 상승폭을 뛰어넘었다. 특히 수정구는 2월에서 3월 사이 지수가 100.45에서 101.30으로 급등하며 1분기 누적 1.891%의 가장 높은 상승률을 기록했고, 분당구 역시 3월 지수값이 101.35로 성남시 최고치를 기록했다.

 

이러한 월세 폭등은 뒤이어 살펴볼 '월세 거래 비중의 구조적 급증' 지표와 일치한다. 전세대출까지 DSR 한도에 포함됨에 따라 높아진 전세 보증금을 감당하지 못한 임차인들이 비자발적으로 월세 시장으로 대거 유입됐고, 이 과정에서 임대인들은 증가한 세금과 이자 비용을 인상된 월세로 임차인에게 전가(조세 귀착)하면서 지수를 역대 최고 수준으로 끌어올린 것으로 보인다.

 

▲ 주요 지역 아파트 월세가격 전년 동월 대비 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 월세통합가격지수  © 비전성남

 

▲ 성남시 아파트 월세가격 전년 동월 대비 변동률. 자료: 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 아파트 월세통합가격지수  © 비전성남

 

매매거래 가뭄 속 전세의 월세화 진행

 

거래량은 매매시장과 임대차 시장, 특히 전세와 월세 간의 비중에서 극명한 지각 변동을 보이며 10.15 규제 정책의 충격파를 고스란히 반영하고 있다. 특히 매매거래량 감소세 속에서도 타 지역 대비 가파른 가격 상승세가 지속되는 것은 성남시 아파트가 실거주 목적의 수요뿐만 아니라 투자 자산으로서의 견고한 가치를 지니고 있음을 방증한다.

 

성남시 전체 아파트 매매거래량은 2025년 6월 1,769건을 정점으로 폭발적인 손바뀜이 일어났으나, 10.15 대책 직후인 11월에는 170건으로 수직 낙하하며 고점 대비 10% 미만 수준으로 증발해버렸다. 2026년 1분기 들어서도 1월 735건으로 잠시 기저효과에 의한 반등을 보이는 듯했으나, 2월 538건, 3월 469건으로 3개월 연속 우하향 추세를 면치 못하고 있다. 거래량의 과반을 차지하는 분당구 역시 1월 354건에서 3월 224건으로 위축됐다. 이는 매도자와 매수자 간의 극심한 호가 괴리와 짙은 관망세가 거래 가뭄을 고착화하고 있음을 나타낸다.

 

▲ 성남시 아파트 매매거래량. 자료: 경기부동산포털, 실거래 데이터  © 비전성남

 

전국적으로 월세 거래의 비중이 급격하게 증가(올해 2월 국토부 주택통계 전국 월세거래 비중은 68.3%)하고 있음에도 불구하고 성남시는 전세와 월세의 비중이 비슷한 수준이었지만 작년 10월 이후 지속적으로 월별 월세 거래 비중이 증가하고 있는 것으로 나타났다.

 

작년 10.15대책 발표 당시 52.3% 수준이던 성남시 전체 월세 거래 비중은 규제 여파가 본격화된 11월과 12월을 거치며 수직 상승하여, 2026년 1월에는 57.5% (전체 5,072건 중 월세 2,915건)라는 최고 수치에 도달했다. 지역별로 세분화해 보면 2026년 1분기 분당구의 월세 거래량은 월평균 약 1,350건, 수정구는 약 830건 규모로 집계되며 성남시 전역에서 월세 거래량이 전세 거래량을 상회하는 시장의 구조적 재편이 일어났음을 실증하고 있다.

 

▲ 성남시 전월세 거래량 / 자료 : 경기부동산포털, 실거래 데이터  © 비전성남

 

임대차 시장 안정을 위한 지원 정책이 필요

 

2026년 1분기 성남시 주택시장은 매매거래가 얼어붙은 침체장 속에서도, 분당과 수정구 아파트 매매가격은 분기 누적 2% 이상 상승하는 심각한 불균형 상태를 보여줬다. 무엇보다 치명적인 결과는 전세대출 규제로 인해 서민층이 월세 시장으로 강제 편입되면서 성남시 월세 거래 비중이 일시적으로 57.5%까지 치솟고 월세 가격 지수마저 동반 폭등하는 뼈아픈 부작용을 낳았다는 점이다.

서민 주거에 대한 불안감을 해결하기 위해서는 정책의 방향 수정이 필요한 것으로 보인다. 무엇보다 서민들의 비자발적인 월세화를 막기 위해 전세대출을 DSR에 일괄 편입한 10.15 조치를 보완해, 생애 최초 주택구입자나 비자발적 임차 수요층에게는 대출을 완화해 주는 핀셋형 금융 지원이 필요해 보인다.

 

맞춤형 지원 정책이 뒷받침된 상태에서 1월 발표한 공급 대책을 통해 신규 택지를 매력적인 주거지로 탈바꿈시킬 때 비로소 신도시 지역들에 집중된 수요를 원활히 분산시키고 임대차 시장 전반의 연착륙을 유도할 수 있을 것이다.

 

특별기고 최덕철 성남시정연구원 연구위원