전입신고와 확정일자
Q A는 최근 원룸의 임대인과 임대차계약을 체결한 후 이사했습니다. 공인중개사는 A에게전입신고와 확정일자를 받아두라 하는데 이는 왜 필요한 것일까요?
 
A주택임대차보호법에서는 “임차인이 ①주택의 인도와 ②전입신고(주민등록)를 마친 때에 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있습니다. 여기서 주택의 인도는 임차인이 입주해서 사는 것, 전입신고는 주민등록을 마친 것을 의미합니다.
 
임대차보호법에서 규정하는 주택의 인도와 주민등록을 마치게 되면 임차인은 그 다음날부터 제3자에 대해 ‘대항력’이 생깁니다. 대항력은 임차인이 제3자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

예를 들어 대항력을 갖춘 임차인은 임차인이 살고 있는 동안 그 원룸이 다른 사람에게 소유권이 넘어간다 하더라도 새로운 임대인에게 자신의 임차권을 주장해 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 임대기간이 만료되더라도 보증금 전액을 받을 때까지 주택의 반환을 거부할 수 있습니다.

확정일자는 임차인이 살고 있는 건물이 경매로 제3자에게 넘어갈 것을 대비해 필요합니다. 임차인이 주민등록을 해 대항력을 취득하고 확정일자까지 받게 되면 임차주택이 경매되는 경우 경매대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 받을 수 있게 됩니다. 즉 임차인이 확정일자를 받아둔다면 확정일자의 날짜를 기준으로 담보권자와 선후를 따져 배당을 받게 됩니다.
 
따라서 임차인이 새로운 주인에게 임차권을 주장하고 보증금을 안전하게 보전받기 위해서는 반드시 주민등록을 하고 확정일자를 받아야 합니다.

변유진 변호사(성남시 무한돌봄센터 법률홈닥터) 031-729-2493