주택임대차의 차임증액 청구

Q B씨는 2008년 9월 20일 A씨와 임차금 1억으로 아파트 임대차계약을 했다. 입주 1년 만에 주변의 전세금이 급등해 현재는 같은 조건 아파트의 경우 임차금시세가 1억 8천만 원이 되었다. 이에 임대인 A씨는 주택임대차보호법의 차임증감청구권을 근거로 임차금을 8천만 원 올려줄 것을 요구하고 이에 응하지 못할 경우 집을 비워달라고 한다.

A 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 주택임대차기간은 2년이다. 그러므로 이에 따르면 임차인 B씨는 2010년 9월 19일까지 임대차계약기간이 남아있는 것이다.
주택임대차보호법 제7조에서는 임대인과 임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에  관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있는 차임증감청구권을 규정한다.
그러나 주택임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 따라 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 그러므로 A는 차임의 증액을 요구하더라도 임차금 1억의 20분의 1인 500만 원을 초과해 증액을 요구할 수 없다.
또한 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다. 같은 임차인과 임대인이 계약기간 종료 후 다시 임대차계약을 할 경우에는 임차금 증액에 있어 이러한 제한을 받지 않는다. 그러나 묵시적 갱신이 된 후에는 이 제한이 적용된다.

※ 묵시적 갱신이란? 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않을 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말한다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

안신재ㅣ 성남시 예산법무과·법학 박사