1 분당은 훈풍, 위례는 찬바람

 

주택시장은 대선 이후 불확실성이 어느 정도 걷히고 대통령직인수위원회에서 양도세 중과 한시 배제, 재건축 규제 완화, 보유세 감세 방침 등이 잇따라 나오면서 얼어붙었던 매수심리가 회복세를 보이며 집값도 반등하는 분위기다.

 

다만 아직은 기대심리에 의한 국면전환이라는 점에 의미를 부여할 수 있고 실제 상승폭은 낮은 수준이다.

 

이를 반영하듯 성남시 3월 아파트 매매량은 258건으로 신고기간을 다 채우지 않은 상태에서 2월 거래량 108건의 두 배를 넘어섰다.

 

성남시를 포함한 경기남동권(성남, 안양, 과천, 의왕, 군포)의 4월 3주 매매수급지수도 92.9로 지난해 12월 4주 이후 가장 높아졌으나 아직 100을 넘어서진 못해 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 상황이다.

 

지역별로 살펴보면 1기 신도시의 대표주자인 분당구는 대통령 당선인이 약속한 「1기 신도시 재정비사업촉진 특별법」으로 인해 급매물이 사라지고 관련 지표들이 일제히 상승세로 돌아섰다.

 

평균 184%인 분당의 용적률을 최대 500%까지 올리는 법이 통과되면 사업성이 대폭 개선된다는 계산에서다. 실제로 최근 준공 32년 차로 재건축 연한을 채운 서현동 시범단지 A아파트(전용면적 84m2)가 16억원에 거래돼 최고가를 경신했다.

 

총 26개 원도심 정비사업이 3단계에 걸쳐 진행되고 있는 수정·중원구도 규제완화 기대감으로 인해 호전되는 상황이다.

 

수정구는 산성구역이 관리처분인가 돼 이주 중이고, 신흥1구역·수진1구역이 시공사를 선정하고 있으며, 태평3구역·신흥3구역이 예정구역으로 지정됐다.

 

중원구는 도환중1구역·상대원2구역이 관리처분인가 후 이주 중, 도환중2구역은 추진위가 승인됐으며, 상대원3구역이 예정구역으로 지정됐고, 은행주공 재건축도 사업시행인가를 앞두고 있다.

 

이처럼 원도심 정비사업이 활발히 추진됨에 따라 이 지역의 집값도 지속적으로 상승하고 있다.그러나 수정구의 매매가격지수는 위례신도시의 하락폭이 커지면서 4월 들어 변동률이 마이너스로 돌아섰다.

 

위례신도시는 지난해 높은 상승을 나타냈으나 이에 따른 부담과 함께 최근 공급물량이 쏟아지면서 큰폭의 조정이 이루어지고 있다.

 

위례신도시 내 지난 세달간 거래 11건의 최고가 대비 하락률은 10%대로 나타났다. 창곡동 B아파트(전용면적 84.98m2)는 작년 8월 16.3억 원에 거래됐으나 올 2월에 2억 원 가량 떨어진 14.3억 원에 거래됐다.

 

2 전세는 하락, 월세는 상승

 

봄 이사철에는 전셋값이 단기적으로 급등하는데 올해는 안정적인 분위기다. 경기남동권의 전세수급지수는 11월 3주 이후 23주 연속 기준선 100 아래로 나타났고, 성남시의 전세가격지수도 올해 1월을 기점으로 하락하고 있다.

 

이는 전세자금대출이 어려워지면서 전세 수요가 줄고 위례신도시와 대장지구 등 새아파트 입주물량이 쌓이면서 전반적으로 하향 안정화되고 있는 것으로 풀이된다.

 

반면에 월세는 계속 오르고 있다. 경기남동권의 월세수급지수는 올해 1월 이후 오름세를 보이고 있고, 성남시의 월세가격지수도 지난해 6월 이후 지속 상승하고 있다. 월세가 이렇게 오르는 이유는 지난해 전셋값이 많이 오른 데다 금리까지 인상되면서 전세를 월세로 옮기는 가구의 수요가 늘고 있기 때문이다.

 

전세자금 대출금리가 4%를 넘어서면서 평균3.75% 수준인 ‘전·월세전환율’보다 높아 세입자의 입장에서는 전세대출을 받아 은행에 이자를 내는 것보다 집주인에게 월세를 내는 것이 유리한 상황이 된것이다.

 

이와 같은 전세와 월세의 탈동조화(디커플링) 현상은 금리상승에 따라 가속화될 전망이다.

 

올 2월 전·월세거래량은 총 24만881건으로 지난해 10월 18만9,965건 대비 26.8%가 늘었는데 이 중 전세는 12만4,102건으로 8.2% 증가한 데 반해 월세거래량은 11만6,779건으로 38.3% 증가해, 전세보다 월세 증가량이 눈에 띄게 늘어났다.

 

이에 따라 전월세 거래 중 월세거래 비중은 지난해 10월 41.7%에서 올 2월에는 47.1%로 5.4%p 증가해 전세거래 비중과의 차이를 크게 좁혔다.

 

3  규제완화 속도조절 변수

 

대통령직인수위원회에서 재건축 규제 완화의 수준과 적용 시기를 두고 시장상황을 고려한 ‘속도조절’을 시사했다. 새 정부가 공식 출범하기도 전에 재건축 아파트가 시장불안 요인으로 떠오른 것은 부담이 아닐 수 없기 때문이다.

 

1기 신도시 아파트 대부분이 5년 이내에 동시에 지어졌기 때문에 재건축 규제를 일시에 대폭 완화하는 것은 현실적으로 어렵다고 보는 전문가들의 견해가 많다.

 

이에 더해 4월 14일 한국은행의 기준금리 인상결정으로 되살아나는 듯했던 매수심리가 ‘반짝 회복’에 그칠 수 있다는 진단도 나오고 있다.

 

이에 따라 새 정부가 출범한 이후 실제 확정된 정책이 나오기 전까지는 매수자나 매도자나 정책 변화 여부를 관망하면서 매수시점을 조정하는 상황이 이어질 가능성이 클 것으로 보인다. 

 

“매도인들은 규제완화에 대한 기대감으로 높은 가격을 요구하지만 매수자들이 대출금리 부담으로 관망세로 돌아서면서 매수-매도 호가 차이가 커지고 거래가 위축될 가능성이 높다”고 보는 전문가 의견이 설득력을 얻고 있다. 

 

재건축, 재개발 단지 이외의 다른 주택들도 양도세중과 한시 배제, 보유세 감면 등 규제완화가 이루어질 경우 수익실현을 위한 매물이 나오면서 거래가 활발히 이루어질 것으로 보인다.

 

다만 이러한 규제완화가 법을 개정해야 하는 만큼 상당한 시간이 소요될 전망이며, 금리 인상 부담이 상대적으로 커지고 있는 상황에서 당분간은 하향 안정세가 이어질것으로 보인다

 

 

 

기고_한국부동산원 성남지사