1. 매매시장 회복의 움직임

 

2022년 겨울 매서운 칼바람과 함께 유례없는 내림세를 겪었던 성남시의 주택시장은 2023년 1분기 들어 저점을 찍고 내림세가 둔화하는 움직임을 보였다.

 

이후 본격적인 봄바람이 불어온 2분기에는 수정구와 분당구 일부 지역을 중심으로 우상향 곡선을 그리는 회복의 움직임을 보이고 있다. 연초부터 이어진 기준금리의 안정과 대출에 대한 규제 완화 정책은 꽉 막혔던 부동산시장에 다소 숨통을 틔워주었다.

 

성남시 3구 중 지난해 입주 물량이 많았던 중원구는 다소 횡보하는 모습을 보이고 있으나 수정구와 분당구는 5월 들어 상승세로 전환되는 모습이다. 아직 이전 최고점과 비교했을 때 갈 길은 멀지만, 서울 강남 3구에서 시작된 회복세가 우리 성남시에도 영향을 미치는 모양새다.

 

일부 실거래 사례(가급적 유사 층 간 비교함)를 인용해보면 분당구 서현동 ‘A 아파트‘의 84㎡는 14.15억(7층, 23.5월)에 거래돼 이전 최고점인 15.5억(7층, 21.10월)에 약 91.2% 수준에 근접했다.

 

인접한 수내동 ‘B 아파트’ 84㎡에서는 연초 동일 면적 내 최저점 가격인 14.3억(8층, 23.1월)에 거래된 이후 15.45억(11층, 23.5월)에 거래돼 이 단지의 최고점 가격이었던 16.6억(10층, 21.10월)의 약 93% 수준까지 회복됐다.

 

전년도 가장 낙폭이 컸던 수정구 ‘C 아파트’ 59㎡도 8.8억(2층, 23.6월)에 거래돼 이전 최고점인 10.6억(4층, 21.7월) 수준의 약 16.5%P 회복한 모습을 보인다.

 

물론 성남시의 모든 지역에서 회복된 것은 아니지만, 입지가 우수한 지역, 학군 및 교통이 양호한 지역을 중심으로 저점을 찍었다는 인식이 확산하면서 이전 최고점 대비 약 80% 중반에서 90% 수준까지 매매가격이 상승했다.

 

특히 분당구의 매매 건수는 2월 254건, 3월 293건, 4월 287건, 5월 417건이 거래돼 매매시장은 활기를 띠는 모습이다.

 

2. 전세시장의 회복은 일시적일까?

 

전년도는 기준금리의 지속적인 상승과 매매시장의 약세로 인해 전세가격 역시 하락세를 면치 못하는 상황이었다. 

 

고금리 현상으로 금융기관에 전세 자금 대출 이자를 내느니 대출 없이 자기 자본으로 월세를 부담하려고 하는 현상이 빈번해져 전세에서 월세로 갈아타는 등 월세의 비중이 높아지는 변화가 있었다.

 

이후, 연초 기준금리가 안정되면서 올라갔던 월세 금액보다 금융권의 대출 이자 부담이 낮아져 월세에서 전세로 다시 전환되는 수요가 일부 발생하기도 했으나, 과년도처럼 전세 선호 현상은 인식의 변화로 다소 낮아진 듯하다.

 

 

2023년 5월 수도권의 전월세 거래량을 살펴보면 총 18만7,341건으로 전월 대비 24.7% 증가했고, 전세 거래량은 11.5% 증가, 월세 거래량은 39.2% 증가한 추세를 보여 임대시장에서도 거래량은 늘어나는 추세다.

 

임대가격 및 거래량 상승의 원인은 봄철 이사 시즌으로 이주수요가 발생하기도 했으나 분당 리모델링 단지의 이주가 가장 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.

 

구미동의 무지개마을 4단지는 2022년 연말부터 이주를 시작해 4월에 완료됐고 9월 분양을 예정하고 있으며, 정자동 느티마을 3단지와 4단지가 각각 4월과 5월 이주를 시작하면서 6개월 사이에 2,300여 세대가 새집을 구하게 된 것이다.

이 같은 원인으로 성남시의 2023년 2분기 아파트 전세 가격지수 변동률은 –0.46%(4월), 1.06%(5월), 1.49%(6월)로 5월 이후 상승세로 전환돼 6월에는 상승 폭이 확대됐으며, 월세 지수 역시 전세 가격지수가 반등한 5월부터 우상향 곡선을 그리는 등 동반 상승하는 모습을 보여주고 있다.

 

다만, 이러한 변화는 신규 공급이 없는 가운데 한정된 공급물량 안에서 단시간에 대규모 이주수요가 발생하였기 때문으로 전세가격의 상승이 하반기에도 지속될 수 있을 것인가의 질문에는 물음표를 제기하며 하향 안정화를 예상하는 전문가들의 의견도 있다.

 

3. 양극화 시장

 

통계 자료를 보듯이 2분기에는 매매, 전세시장 모두 반등하는 모습을 보여주었고, 지역 내 부동산 공인중개사들도 1분기보다 가격 수준은 상승한 것으로 입을 모으고 있다. 다만, 이러한 상승세가 지속될 것인가에 대한 질문에는 섣불리 예측하기 어려운 상황이다.

 

원도심인 수정구, 중원구 내 저층 위주의 고밀도 주택들은 고층의 아파트 단지들로 변모하고 있는 중으로 도환 중1구역과 성호시장 재개발사업 구역은 철거작업과 철거준비가 본격적으로 진행되고 있으며, 상대원 2구역(이주율 약 98.74%(23.7.3. 조합게시)은 빠르면 하반기에 철거작업이 진행될 예정이어서 이러한 요인들이 호재로 작용하는 점은 분명하다.

그러나 전반적인 경기둔화와 더불어 원도심에서는 신축 아파트 위주로 수요가 집중돼 구축 아파트들은 거래가 뜸한 상황이며, 10월 산성자이푸르지오(31개동 4,774호)의 입주물량, 최근 공사비 갈등으로 시공단과의 계약을 해지한 산성구역의 사례는 분양가 상승의 원인으로 작용할 수 있는 악재의 상황도 있다.

 

반면, 분당에서는 재건축과 리모델링이라는 노후주택 해법을 놓고 단지마다 서로 다른 선택을 하고 있다.

 

현재 이주 완료 혹은 이주 중인 단지를 포함해 약 9개 단지에서 리모델링을 추진하고 있으나, 재건축연합회에서는 블록별로 단지를 통합하는 통합 재건축을 추진하고 있고 해당 블록마다 가장 먼저 재건축에 들어가는 선도지구로 지정되기 위해 단지별 경쟁도 시작된 상황이다.

 

현재 신축단지 및 입지가 양호한 지역 위주로 거래량이 증가하면서 주택가격의 반등은 나타나고 있으나 구축단지와 교통상황 등이 열세한 지역에서는 급매물이 나와도 거래로 이어지지 않는 양극화 현상이 벌어지고 있다.

 

주택의 노후화로 새 주택으로 변화하는 초기 단계에 진입한 성남시는 호재가 많음에도 시장금리의 안정, 신도시 특별법 제정 등 정책적인 요인이 더욱 크게 작용할 것이라는 분위기 속에서 하반기에도 상승세가 지속될 수 있을지는 이후에도 시장의 움직임을 지켜볼 필요가 있다.

 

기고: 한국부동산원 성남지사