▲ 본시가지 전경_태평동, 수진동, 성남동(2024년 4월 28일)  © 비전성남

 

1. 주택시장의 하락세는 지속

눈, 비가 많았던 겨울이 지나가고 따뜻한 바람과 함께 봄이 왔다. 하지만 봄도 잠시잠깐, 고온 현상으로 벌써부터 더위가 찾아오고 있으나 성남시의 주택시장은 그렇지 못한 모습이다.

 

2023년도 3분기부터 소위 지역별 대장주라 불리는 아파트 단지를 중심으로 회복세를 보이던 주택시장은 연말을 지나면서 하락세가 지속되고 있다.

 

신혼부부 특례대출 제도로 인한 대상 수요자와 이사철 및 학군 수요에 의해 연말보다 거래량은 증가했으나 시장금리가 완화되지 못하고 스트레스 DSR 제도까지 시행되면서 매수자는 관망세를 보이는 등 적극 거래로 전환되지 못하고 있어 매매시장은 다소 위축되는 모습을 보이고 있다.

 

한국부동산원 월간 주택가격 동향을 살펴보면 성남시 아파트 매매가격지수는 2023년 3분기부터 상승된 이후 연말 시점부터 중원구를 필두로 분당구 하락, 수정구는 우횡보를 나타내고 있다. 다만, 1년 전 동일 시점과 비교해 볼 때 대체로 상승하기는 했으나 상승세를 유지하지 못하고 다시 하락세를 나타내고 있다.

 

분당구는 노후계획도시정비 특별법 및 GTX-A노선의 우선 개통이 호재이나 가격에 선반영됐다는 인식 하에 인접 아파트들의 가격 상승에는 영향을 미치지 못하고 있고, 고금리와 서울 강남권 아파트의 가격하락 영향 등으로 매수자는 관망세를 보이고 있다.

 

중원구는 상대원2구역의 본격적인 철거작업 시작과 도환중1구역의 원만한 공사 진행, 도환중2구역의 시공사 결정 등에 대한 호재에도 불구하고 급매물건 위주로만 거래될 뿐 투자 수요의 관심도는 높으나 거래가 활성화되지 못해 성남시 내에서는 하락폭이 다소 크게 나타나고 있다.

 

수정구는 산성자이푸르지오 입주 마무리 이후 매도에 대한 기대감이 높게 나타나고 있으나 매수자와의 거래 희망 가격만 벌어질 뿐 계약이 이뤄지지 못하고 있으며, 위례 지역에서는 급매물건의 출현에도 매수세가 실종되는 등 전반적으로 매수자들은 저가 매물에만 관심을 가질 뿐 적극 거래로는 나서지 않는 모습이다.

 

다만, 아파트 거래량은 2023년 11월 240건, 12월 192건으로 하락된 이후 2024년 1월 295건, 2월 306건으로 증가했으나 학군 수요와 이사철 수요에 따른 계절적 요인에 그쳐 한정된 수요에 의해 거래량만 늘어났을 뿐 매매가격은 오히려 하락하는 상반된 모습을 보이고 있다.

 

실거래가격을 살펴보면 분당구 A아파트 84㎡형은 2023년 11월 14억(6층)에 거래됐으나 최근 2024년 3월 13.45억(5층)에 거래, 중원구의 B아파트 84㎡형은 2023년 10월 9.1억(4층)에 거래됐으나 최근 2024년 3월 8.65억(15층)에 거래되는 등 하락세가 지속되고 있다. 이는 스트레스 DSR 시행에 따른 정책적인 영향과 주택시장에 대한 불확실성에 기인한 것으로 분석되고 있다.

 

2. 전세시장은 보합세

 

전세시장을 포함한 임대차 시장은 큰 폭의 변동 없이 보합세를 유지하고 있다. 성남시의 전세가격은 대출금리가 하락함에 따라 2023년 2분기부터 상승세를 보인 이후 연말을 지나면서 다소 주춤하긴 했으나 대체로 상승세를 유지하고 있다.

 

매매가격의 하락세가 지속되고 전세사기 우려에 의해 전세가격은 연초 약세를 보였으나, 학군 수요와 이사철 수요로 인해 소폭의 상승을 나타냈다. 다만, 갱신계약의 비율이 높아짐에 따라 공급도 수요도 큰 폭으로 증가하지 않고 있다.

 

 

우리 원 부동산 자문 위원에 따르면 임차수요 감소로 매물의 적체가 이어지고 있고 계약 만기일에 보증금이 반환되지 않아 임차인의 민원발생 및 소송 등의 불만이 고조되는 등 전반적으로 임대차 시장도 녹록지 않음을 지적하고 있다.

 

시장 상황에 따라 변동되기는 하지만 현재 수요자들은 시장금리 및 전세사기 등의 우려로 연립, 다세대주택을 중심으로 월세 계약 형태가 증가하고 있으며 아파트에서도 준전세로 전환되는 등 임차계약의 유형도 변화하고 있다.

 

2024년 2월 국토교통부가 실거래가공개시스템에 발표한 거래량을 참고하면, 전세 거래량은 전월 대비 2.6% 감소, 전년 동월 대비 2.4% 감소한 반면, 월세 거래량은 전월 대비 2.4% 증가, 전년 동월 대비 1.9% 증가했다.

 

3. 반등의 시기는?

 

성남시는 지리적으로 서울 강남권과 인접하고 있어 접근성이 양호하고 분당지역의 노후계획도시정비 특별법의 향후 추진 및 원도심의 꾸준한 재개발로 인해 상승동력은 항상 풍부한 지역이다.

 

또한 GTX-A 노선이 2024년 3월 개통돼 광역권으로의 이동시간이 단축됐으며, 백현마이스 도시개발사업, 낙생 공공주택지구, 서현 공공주택지구 등 굵직한 개발사업이 꽃을 피우기 위해 준비를 마치고 있다.

 

오는 4월 27일 노후계획도시정비 특별법이 본격 시행됨에 따라 분당에서는 단지별로 올해 하반기 선정될 예정인 선도지구를 차지하기 위해 설명회가 개최되는 등 경쟁이 치열한 상태다. 워낙 단지수가 많아 사업의 장기화가 불가피할 것으로 예상됨에 따라 지역 내 랜드마크로 발돋움하기 위해 바삐 움직이는 모습이다.

 

또한 원도심에서는 재개발 2단계가 마무리돼 향후 2·3년간은 신축주택의 대규모 공급이 없고, 분당지역의 재건축 시행 여부에 따라 공급량이 유동적임에 따라 단기적으로 공급 부족 상황이 예측되고 있다.

 

2024년 1분기 뜨거운 관심사였던 지역 총선은 현 정부에 대한 심판론이 우세한 결과로 끝이 남에 따라 그동안 제시했던 각종 완화 정책들이 실현되기에는 쉽지 않다는 전망이 대부분이다.

 

시장금리 완화에 대한 불확실성, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 대한 꾸준한 우려, 원자재 상승에 의한 조합원 추가 분담금의 증가 요인 등에 의해 주택시장 상승에 대한 전망은 그리 밝지만은 않다.

 

우리나라 부동산은 정부 정책에 의해 좌지우지되는 경향이 강하므로, 부디 모두가 만족할 수 있는 현명한 부동산 정책을 통해 주택시장에도 따뜻한 바람이 지속되기를 기대해 본다.

 

기고_한국부동산원 성남지사