Q   요즘 횡행하는 전세사기 때문에 임대차 계약을 하기가 꺼려집니다. 임대차 계약을 하기 전 유의해야 할 사항이 있을까요?

A   1. 전세사기의 가장 대표적 유형은 ‘깡통 전세’입니다. 이는 선순위 근저당권 설정, 임차보증금, 국세 체납 등으로 인해 임차인의 전 세보증금이 주택의 실제 가치를 초과한 상태를 말합니다.

다른 유형은 ‘신탁사실의 은닉’입니다. 신탁등기가 된 주택에 임대차 계약을 체결할 때, 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약해야 하는데 임차인들이 이를 모르는 점을 악용하는 수법입니다.

등기부등본, 임대인의 위임장을 위조해 허위임대인이 계약을 체결하는 ‘가짜 임대인·중개사’, 계약을 이중으로 체결하는 ‘이중계약’도 주의해야 할 유형입니다.

2. 임차인은 계약 전 주택의 실제 시세를 알아보고, 선순위 근저당권, 신탁등기가 기록된 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.

등본이 위조될 수 있으므로 임차인이 직접 발급하는 편이 안전합니다. 전세 보증금 반환보증보험도 가입하는 것이 좋습니다. 정상 등록된 공인중개사인지도 확인할 필요가 있습니다. 특히 임대인, 중개사 등이 각종 등기가 곧 말소될 것이다. 의심 사항은 특약으로 명시하면 문제가 없다고 하는 말을 믿어서는 안 됩니다.

전세사기 사건에서는 임대인이 특약을 절대 이행할 리 없고 결국 보증금을 잃게 되는 사례가 많기 때문입니다.

3. 2024년 7월 10일부터 시행되는 공인중개사법 시행령에 따르면 전세사기로 인한 피해를 예방하기 위해 공인중개사가 계약 체결 전 임차인에게 설명해야 하는 사항이 추가됐습니다.

개정법령으로 임차인은 공인중개사에게 임대인의 납세증명서, 해당주택 전입세대확인서 등 ‘선순위 권리관계’와 보증금 일부에 대한 최우선변제권, 민간주택 임대보증금보증보험 가입 등 ‘임차인 보호제도’를 확인·설명받을 수 있게 돼 자신의 권리를 한층 더 보호받게 됐습니다.

방신혜 변호사(성남시 법률홈닥터) 031-729-2493