▲ (자료사진) 분당 신시가지 전경  © 비전성남

 

1. 주택시장의 상승세는 어디까지

 

유난히 덥고, 길었던 올해 여름은 10월이 되어도 여전히 덥다. 평년 대비 높은 이상 기온처럼 성남시 주택시장은 6월부터 가파른 상승세를 보이기 시작했다. 2022년 그렸던 최고 상승곡선 수준의 회복세다. 특히 분당구는 수정구, 중원구에 비해 상승 폭이 크게 확대됐으며, 이는 분당구 1시 신도시 선도지구 선정에 대한 기대 심리가 반영된 것으로 판단된다.

 

한국부동산원 월간 『주택가격 동향』(아래 그래프 참조)을 확인해 보자. 4월 「노후계획도시특별법」이 본격 시행됐고 분당구는 5월부터 상승세를 보이더니 최근에는 2022년 10월(104.15)(※한국부동산원 발표 주택동향가격지수 2022년 11월 참조) 이전의 회복세를 보이고 있다.

 

1기 신도시 재건축 선도지구 계획 발표(5월), 공모 시작(6월)에 이어 정부가 8·8 주택공급대책을 발표함에 따라 분당 신도시의 재건축이 속도를 내고 있어 높은 주택가격 상승세가 이어지고 있다.

 

수정구는 지리적으로 서울 강남구, 송파구와 인접하고 있어, 강남3구의 영향이 미치는 지역으로 창곡동(위례신도시)과 산성역 인근 신축 대단지 아파트의 상승세가 인근 지역에 영향을 미쳐 동반 상승세를 보이고 있다. 중원구는 각종 재건축 사업이 진행 중이며, 크고 작은 재개발사업이 청신호를 나타내며 상승세를 유지하는 모습이다.

 

▲ 아파트 매매가격지수  © 비전성남

 

반면, 주택가격의 상승세와 달리 성남시의 매물 변동 추이는 5월까지 증가세를 보이더니 6월부터 약 10% 정도 매월 매물량이 감소했다. 이는 분당구 1기 신도시 사업이 가시화되면서 호가가 상승함에 따라 매도인들이 급히 매물을 거둬들이고 있기 때문이다.

 

2. 전세시장은 보합세

 

성남시의 전월세 주택시장은 최근 1년 동안 큰 변동 없이 꾸준하게 강보합세를 보이며, 완만한 상승 곡선을 보이고 있다. 성남시는 주거환경, 학군, 일자리(판교테크노밸리), 의료 및 문화인프라, 서울로의 접근성(수인분당선, 9호선, GTX-A), 재건축에 따른 신축 아파트의 지속적인 공급 등 다양한 측면에서 주거지로 매력적인 지역이다.

 

2022년 말 이후 전국 임대차시장은 금리 상승으로 촉발돼 주택가격은 하락하고 역전세난, 전세사기 등 임대차시장 불안을 겪었다. 그러나 그 당시에도 성남시 전월세 시장은 매우 안정적인 보합세를 유지했다. 이는 성남시가 갖고 있는 뛰어난 주거환경에 대한 주택수요를 보여준다.

 

2024년 국토교통부에서 실거래가공개시스템에 발표된 거래량 변동 추이를 참고하면 3분기 성남시 전월세 거래량은 큰 변동폭 없이 유사한 거래량을 보였다. 그러나 9월은 추석 명절 및 계절적 비수기 시기로 거래량이 17%P 축소됐다.

▲ 성남시 아파트 전월세 가격지수  © 비전성남

 

3. 상승세는 지속되는가?

 

6월부터 불어오던 뜨거운 상승 열기는 아직 식지 않고 여전히 유지되고 있다.

 

지난 9월(2024.9.18.) 미국 연준이 빅컷을 단행한 지 한 달 만인 10월(2024.10.11.) 한국은행이 기준금리를 인하했다. 이는 4년 5개월 만의 기준금리 인하로 3.5%에서 3.25%로 0.25%p 인하했다. 그러나 대출금리는 3.51% 수준을 유지하고 있으며, 기준금리 인하에 따른 대출금리 인하 영향은 시장에 이미 선반영이 됐다는 견해가 지배적이다.

 

가계부채 증가에 대한 우려가 적지 않아 추가적인 대출금리 인하를 기대하기는 어려운 상황이다. 이에 1기 신도시 선도지구 선정 이후 공사비 상승 및 금리 부담으로 인한 분담금 문제가 사업성을 저해할 가능성도 존재한다.

 

물가 상승, 금리에 대한 부담 등은 여전히 지속되고 있어 성남시 주택시장이 계속해서 뜨거운 상승세를 유지할 수 있을지 이 상승세가 언제까지 지속될지 아무도 예측할 수 없는 상황이다. 다만, 노후계획도시 정비는 차근차근 진행될 것이며, 특히 분당은 수도권 1기 신도시 중 가장 빠른 속도로 진행될 것이다.

 

분당 신도시가 주택정비뿐 아니라 도시 공간의 업그레이드를 통해 성남시의 새로운 부가가치를 창출하고 수도권 주택시장과 도시공간을 선도하기를 기대한다.

 

특별기고 한국부동산원 성남지사