2024년 4분기 성남시 주택시장 분석

 

▲ 성남 원도심 전경  © 비전성남

 

1. ‘관망세로 전환된’ 주택시장

 

파란만장(波瀾萬丈)했던 2024년이 지나갔다. 2024년 상반기까지 고금리 및 강남권을 포함한 서울 및 수도권 전반의 매매시장 침체 영향으로 성남시 매매시장도 하락세를 보이다가, 하반기 들어 상승세로 뚜렷한 양극화를 보였다.

 

하반기에는 분당구의 1기 신도시 재건축 선도지구 계획 발표, 공모, 선도지구 지정에 이르기까지 재건축에 대한 기대감을 바탕으로 상승세가 지속되었다.

 

수정구는 재개발지역의 순조로운 진행 및 똘똘한 한 채 기조 아래 연일 신고가를 갱신하고 있는 서울 지역의 가격 상승세에 최고점 가격 회복에 대한 기대감으로 지속적인 상승세를 보였다. 원도심 재건축 지역이 많은 중원구도 인접 구의 상승세에 편승해 시차를 두고 상승세를 유지하는 형국이었다.

▲ 그림1 아파트 매매가격지수  © 비전성남

 

다만, 2024년 12월에 있었던 비상계엄 사태와 탄핵 정국을 둘러싼 불안정한 정치 상황으로 부동산시장도 관망세가 짙어지고 있으며, 정치적 혼란으로 부동산 매수심리가 한동안 위축될 것이라는 관측이 나온다.

 

2024년 7월 3.50%까지 내려와 안정세로 접어들던 주택담보대출 금리(2024년 11월 신규취급액 기준 주택담보대줄 예금은행 가중평균 금리. 한국은행, 2024.12.27.)가 11월 4.30%까지 올라와 대출규제로 시작된 매수세 위축 및 실수요층의 관망세를 유지하고 있던 와중에 정치적 불확실성까지 더해진 형국이라고 할 수 있겠다.

 

2. 전월세시장은 꾸준

 

성남시 전월세시장은 2024년 연초부터 시작해 지속적으로 완만하게 상승하는 모습을 보이고 있다.

 

분당구 내 우수학군 및 기존 정비된 주거환경 유지, 수정구 및 중원구와 같은 원도심 내 대규모 신축아파트의 지속적인 공급으로 주거환경의 개선, 판교 유수의 IT기업 등 많은 배후 오피스 등으로 지속적인 거주수요 발생, GTX-A 및 월판선 등과 같은 지속적인 대중교통 확충으로 주요 지역으로의 접근성 증대가 주원인이라고 할 수 있다.

 

다만, 전세가격지수의 경우 2024년 10월 90.8에서 2024년 11월 90.6으로 하락하는 모습을 보이고 있는데, 이는 2024년 7월 3.78%까지 내려와 안정세로 접어들던 전세자금대출 금리(2024년 11월 전세자금대출 금리. 한국은행, 2024.12.27.)가 11월 4.43%까지 올라와 신규 전세수요의 감소에 기인한 것으로 보인다.

 

시장의 상황에 따라 변동되기는 하지만 현재 연립, 다세대주택의 계약자들은 시장금리 및 전세사기 등의 우려로 월세 계약 형태가 증가하고 있으며 아파트에서도 준전세로 전환되는 등 임차계약의 유형도 변화하고 있다. 아래 그림과 같이 월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있는 모습을 보이는 것과 같다.

 

▲ 그림2. 성남시 아파트 전월세가격지수  © 비전성남

 

[부록] 주택상가건물 임대차분쟁조정위원회의 활동

 

2023년 주택임대차보호법 시행령 개정으로 기존 한국토지주택공사에서 운영하던 주택상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 ‘임대차분쟁조정위원회’)가 한국부동산원으로 이관됐다. 그에 따라 2023년 2월 한국부동산원 성남지사에 임대차분쟁조정위원회가 신설돼 운영을 시작했다.

 

개소 이후 임대차분쟁조정위원회는 지역사회의 임대차 관련 분쟁의 해결 및 예방에 중추적인 역할을 해왔으며, 2024년 기준 각하 및 취하된 사건을 제외하고 처리 사건의 86%의 높은 분쟁해결률을 달성했다.

 

또한 아주대학교 등을 방문해 대학생 등 사회 초년생 대상으로 임대차 관련 법률 상담을 지원, 전세사기 예방을 도모했다. 성남시 주거복지센터에서 주최한 “찾아가는 주거복지상담” 행사에서도 주거취약취약계층에 대한 법률상담을 해 주거복지 향상에 기여했다.

 

▲ 찾아가는 임대차 법률상담소  © 비전성남

 

임대차 관련 법률상담을 해보면 당사자가 법 규정을 잘 몰라서 분쟁이 발생하는 경우가 자주 있다. 이 경우 규정에 대한 이해만 있었다면 충분히 예방할 수 있는 분쟁이라 안타까움을 자아낸다. 이 지면을 빌어 이에 대한 사례를 소개하고자 한다.

 

2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권이 신설됐다. 이 제도의 주된 내용은 임차인에게 1회에 한해 동일한 조건으로 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 1회만 사용할 수 있기 때문에 임차인 입장에서는 이를 최대한 늦게 사용하는 것이 유리하다. 따라서 계약갱신요구권의 행사를 늦추기 위해 여러 가지 편법이 사용되기도 한다.

 

하나의 사례로 임차인이 묵시적 갱신을 유도하는 경우를 들 수 있다.

 

주택임대차보호법상 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하지 아니하는 경우 위 임대차 계약은 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 흔히 말하는 묵시적 갱신이 되는 것이다.

 

2020년 6월 9일 이전에는 위 규정이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전으로 돼 있었다. 문제는 간혹 임대인 중에는 아직도 묵시적 갱신을 막을 수 있는 기간을 계약 만료 1개월 전으로 잘못 알고 있는 경우가 있다는 것이다.

 

이러한 상황에서 임차인이 이를 악용해 재계약 논의 시점을 여러 가지 핑계를 대면서 계약 만료 2개월 전에서 1개월 전 사이로 미루는 경우가 있다. 이 경우 임대인은 아직 계약 만료 1개월 전이 되지 않아 묵시적 갱신이 아니라고 생각하고 있었는데 임차인이 계약 만료 2개월 전이 지난 순간 갑자기 묵시적 갱신을 주장해 당황하게 된다.

 

묵시적 갱신이 된 경우 문제는 임차인이 그 전에 계약갱신요구권을 행사하지 않았다면 위 묵시적 갱신 기간이 끝날 무렵 계약갱신요구권을 사용해 임대차 계약을 다시 갱신할 수 있게 된다는 것이다. 임대인이 바뀐 규정에 따른 기간 내 갱신 거절이나 계약갱신요구권 행사에 관한 사항을 분명하게 했을 경우 발생하지 않았을 분쟁이 발생한 것이다.

 

또 다른 사례는 위 규정 상 기간 내에 임대차 계약 갱신은 했으나, 임대차 계약 갱신 과정에서 갱신 내용을 불분명하게 해 분쟁이 발생한 경우다.

 

임대인이 임차인과 임대차계약을 갱신하기로 하면서 임차인의 요구대로 “위 임대차 계약을 합의로 갱신한다”고 특약에 추가했다. 임대인이 계약갱신요구권에 대한 정확한 이해가 없는 것을 알고 임차인이 위 임대차 계약을 합의로 갱신된 것처럼 특약사항을 작성한 것이다.

 

임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이라고 생각해서 차임도 계약갱신요구권 행사 시 증액한도인 5% 범위 내에서만 증액했다. 그런데 임차인이 위 갱신 기간이 끝날 무렵 다시 계약갱신요구권을 행사한다고 주장했다. 위 계약은 합의로 갱신된 것이므로 계약갱신요구권은 그대로 남아 있다는 주장이었다.

 

계약서의 문구만 가지고 판단하면 임차인의 주장이 맞을 수 있다. 임대차 계약을 합의로 갱신한 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것이므로 여전히 임차인에게 계약갱신요구권은 남아 있기 때문이다.

 

임대차 계약에서 기간은 매우 중요하다.

임대차 계약 당사자는 계약갱신요구권 및 묵시적 갱신과 관련된 기간이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전이라는 점을 명심할 필요가 있다.

 

또한 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 분쟁을 예방하려면 “임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 것”이라는 것을 명시적으로 남겨놓을 필요가 있다.

 

특별기고 한국부동산원 성남지사