2025년 4분기 성남시 부동산 시장 가격 동향 분석

2025년 성남시 주택시장, 정책과 지표의 역동적 변곡점

 

2025년 성남시 주택시장은 정부의 고강도 수요억제책과 노후계획도시 특별정비사업 특례가 교차하며 유례없는 변동성을 보인 한 해였다. 2025년 상반기 주택시장은 경기 회복에 대한 기대감으로 회복세를 유지하다가 6월 대선으로 정치적 불확실성이 해소되면서 하반기 들어 본격적인 상승장으로 접어들었다.

 

시장이 과열 조짐을 보이자 발표된 6.27 대책과 9.7 대책을 시작으로 정부의 수요 억제 기조는 10.15 대책에 이르러 3종 규제지역 지정과 스트레스 DSR 기준 강화, 그리고 전세대출의 DSR 반영 등의 강력한 금융정책을 통해 규제의 강도가 최고조에 이르렀다.

 

이러한 전방위적 유동성 압박에도 불구하고 분당구는 1기 신도시 정비사업이라는 독자적 상승 모멘텀이 정책적 하방 압력을 상쇄하며 아파트 매매가격이 연 19% 상승하는 정책적 디커플링 현상을 보여주었다.

 

또한 10.15 대책을 통한 강력한 수요억제책으로 인해 매매 수요가 주택 구입을 포기하고 임대차 시장으로 이동하면서 전월세가격이 동반 상승했고 전세 수요가 월세 수요로 전환되는 속도가 가속화되는 양상이 비아파트 주택을 중심으로 나타났다.

 

규제의 장벽을 넘은 1기 신도시 정비사업 모멘텀

 

올해 성남 주택 매매시장의 가장 뚜렷한 특징은 정부의 잇따른 규제에도 불구하고 분당구를 중심으로 나타난 강력한 상승 탄력이다. 정부의 수요억제책을 통한 시장 유동성 공급에 대한 전방위적 압박과 신규 주택공급 부족에 대한 우려로 인해 오히려 정책 수혜지로서의 분당의 희소성이 부각되는 역설적인 결과로 이어진 모습이다.

 

1기 신도시 정비사업 선도지구 진행이라는 독자적 상승 요인을 보유한 분당구는 10월 한 달 동안만 4.47%라는 기록적인 아파트 가격 상승률을 보이며 정책적 가격 하방 압력을 무력화했다. 그 결과 분당구의 2025년 아파트 매매가격 상승률은 19.1%에 달하며 서울 동남권의 상승률 16.9%을 상회하는 압도적인 모습을 보였다.

 

또한 수정구와 중원구 역시 10월을 기점으로 가격 상승폭이 확대되면서 2025년 한 해 동안 아파트 매매가격이 각각 5.7%, 2.8% 상승했다.

 

특히 과거 성남시 아파트 가격 변화는 서울 동남권의 가격 변화를 추종하는 양상이었는데 작년 하반기 들어 이러한 모습에서 벗어나 분당구의 가격 상승이 서울 동남권을 상회하는 모습을 유지하고 있어 분당구 아파트 가격은 지속적으로 상승 압박을 강하게 받고 있는 것으로 보인다.

▲ 전월 대비 아파트 매매가격 변동률  © 비전성남

 

▲ 전년 동월 대비 아파트 매매가격 변동률  © 비전성남

 

상승장이 지속됨에도 정부의 정책은 신규 유동성 공급 제한과 갭투자 차단이라는 측면에서는 거래를 억제하면서 소기의 목적을 달성한 모습이다.

 

2025년 가격 상승과 함께 분당구를 중심으로 지속적으로 증가하던 아파트 매매거래량은 정부가 강도 높은 규제 정책을 발표한 시점 이후로 일시적으로 급감했다.

 

특히 11월 매매거래량이 10월의 27% 수준으로 급감한 것은 정부 대책으로 대출 문턱이 높아지자 실수요자들이 관망세로 접어 들면서 매수 대기 상태로 전환된 것으로 보인다.

▲ 아파트 매매거래량  © 비전성남

 

임대차시장으로의 매매수요 이탈과 전월세가격 상승세 강화

 

임대차 시장은 10.15 대책이 초래한 정책적 부의 효과가 가장 극명하게 드러난 지점이다. 정부가 가계부채 관리를 위해 전세대출을 DSR 반영 범위에 포함하고 심사를 강화하자, 임차 수요는 전세에서 월세 및 준월세로 비자발적 이동을 시작했다. 특히 분당구와 수정구의 전월세 가격 변화를 살펴보면 실수요가 높은 지역을 중심으로 하반기 들어 상승세가 강화된 모습이다.

 

▲  전월 대비 아파트 전세가격 변동률  © 비전성남

▲ 전년 동월 대비 아파트 전세가격 변동률  © 비전성남

 

상반기 동안 안정적인 가격변화를 보이던 전세시장은 9월부터 상승폭이 확대됐지만 매매가격 상승폭에 비해서는 상대적으로 안정적인 모습을 보였다. 이는 대출 규제로 인해 전세 보증금 증액 능력이 상실된 임차인들이 계약 갱신에 집중하거나 월세 또는 주거비가 저렴한 타 지역으로 이탈했기 때문으로 분석된다.

 

특히 작년 말 수정구와 분당구 전세가격이 강하게 상승하는 모습이 나타나 올해 들어서 전세가격의 변화 추이에 주목할 필요가 있어 보인다. 분당구는 작년 상반기 월평균 전세가격 상승률이 0.2%에 불과했지만 하반기 들어 월평균 0.7%로 증가하면서 한 해 동안 전세가격이 5.1% 상승해, 2024년(연 1.6% 상승)에 비해 큰 폭으로 상승한 모습이다.

 

▲ 전월 대비 아파트 월세가격 변동률     ©비전성남

▲ 전년 동월 대비 아파트 월세가격 변동률     ©비전성남

 

월세시장은 전세 시장에서 밀려난 수요가 월세 시장으로 전이되면서 월세 수요가 증가하자 가격 상승이 유발된 것으로 보인다. 한정된 매물 속에서 매매수요가 전세수요로 전입되자 높아진 전세가를 부담하지 못하는 가구가 월세 수요로 이전된 것이다.

 

특히 서울 강남권 및 판교의 배후 수요가 집중되는 수정구의 월세 지수 상승률은 연간 6.4%에 달하며 2024년 1.48% 상승한 것에 비해 4배 이상의 폭발적인 상승세를 보였다. 보증금이 높은 준월세 또한 수정구(6.18%)와 분당구(4.14%)에서 동반 상승하며 성남 전역의 실질 주거비 부담을 역대 최고 수준으로 끌어올렸다.

 

10월 대책 이후 우려되었던 전세가격 상승을 유발하는 원인 중 하나인 매물 감소는 아직까지 나타나지 않은 것으로 보인다. 특히 정부 정책 발표 시점 전후의 거래량을 이사철이라는 계절성까지 고려해 살펴본다면 유의한 수준으로 변화가 나타나지는 않았다. 다만 비아파트(오피스텔 포함) 월세 거래의 비중이 지속적으로 증가해 12월 들어 70%를 상회하고 있다.

 

아파트 구입을 포기한 가구가 거주지 이동을 위해 임대차 시장으로 유입됨에 따라 임대수요는 증가하고 주거비 부담 능력이 부족한 가구는 상대적으로 가격이 저렴한 비아파트 유형으로 이주하게 되면서 전세 보증금 마련에 어려움을 겪는 가구는 결국 월세를 선택하게 되는 모습이다.

 

▲ 아파트 전월세 거래량 및 월세 비중  © 비전성남

 

▲ 비아파트 전월세 거래량 및 월세 비중     ©비전성남

 

살고 싶은 성남을 넘어 살기 좋은 성남으로

 

2026년 성남시 주택시장은 정부의 대출 규제와 지자체의 정비사업 본격화가 충돌하는 복합 국면이 지속될 전망이다. 따라서 성남시는 거시적 금융 규제에 의존한 일시적 수요 억제에서 벗어나 구조적 수급 불균형 해소를 위한 공급 중심의 시장 안정화 전략이 필요하다고 생각된다.

 

나날이 높아져 가는 집값과 전월세 가격은 주거비 부담이 불가능한 가구 증가로 이어지고 이는 기존 원주민들의 유출로 이어지게 된다. 곧 발표될 정부 주택공급 대책과 함께 성남시의 적절한 대응으로 중앙정부와 지방정부가 함께하는 노력을 통해 살기 좋은 성남이 되기를 기대해 본다.

 

특별기고 최덕철 성남시정연구원 연구위원