흐름이 반전된 매매시장과 상승폭을 확대한 임대차 시장

 

▲ (자료 사진) 분당노후계획도시 전경  © 비전성남

 

성남시 2분기 주택시장은 실수요가 집중된 수도권 지역의 공급 가뭄이 1기 신도시 정비사업이라는 지역 고유의 요인과 만나 한층 증폭된 모습으로 나타났다. 1분기 말 감지되었던 둔화 조짐은 2분기 들어 오히려 뒤집혔고 매매와 임대차 가격이 나란히 상승 속도를 키웠다.

 

특히 그동안 시장에서 소외되었던 중원구 매매 및 전세 가격의 상승세가 두드러지게 나타났다. 전국적으로 수년간 누적된 착공 부진이 2~3년의 시차를 두고 현실화되면서 신규 주택 입주 물량이 예년보다 감소하는 문제가 지속 중에 있는데 이 영향이 성남시에도 나타나고 있다.

 

매수 심리, 관망을 접고 다시 움직이다

 

성남시 아파트 매매가격은 2분기 들어 4.11% 올라 1분기(3.70%)보다 상승폭을 키웠다. 지역별로는 분당구가 4.16%로 가장 높았고 중원구 4.08%, 수정구 3.92%가 뒤를 이었다. 월별로도 4월 0.84%, 5월 1.26%, 6월 1.95%로 매달 오름폭이 커지며 상승세가 갈수록 가팔라지는 모습을 보였다. 같은 기간 수도권은 1.73%, 서울 동남권은 1.98% 상승에 그쳤다.

 

2분기 들어 중원구의 가격 상승세가 심상치 않은 모습이다. 그동안 상대적으로 시장에서 소외되던 중원구가 6월 기준으로 성남시 내에서 가장 높은 월간 아파트 가격 상승률을 기록했다. 상반기 서울시 강북 14개구(6.6%)의 상승률이 강남 11개구(5.0%)를 앞섰듯, 이미 크게 오른 지역보다 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 매수세가 옮겨가는 흐름이 성남에서도 유사하게 나타날 조짐으로 보인다.

 

작년 10월 이후 대출 규제가 그대로 유지되고 금리 인하 기대마저 사라진 환경에서 가격이 올랐다는 것은 이번 상승이 신규 유동성 유입이 아니라 수급 불균형에 기인하고 있음을 보여준다. 대출 한도 제한은 자금 조달 여력이 부족한 무주택 실수요자의 시장 진입을 여전히 가로막고 있다. 결국 지금의 매수세를 이끄는 것은 대출 의존도가 낮은 계층, 즉 기존 주택의 자산 가치 상승분을 활용한 갈아타기 수요와 자기자본 여력을 갖춘 실수요로 보여진다.

 

 

임대차 시장, 여섯 달 연속 가격 상승폭 확대

 

1분기 칼럼에서 지적했던 '비자발적 임차 수요의 누적'이 2분기에도 해소되지 않은 채 이어지면서 전월세 시장의 가격 상승 압박이 심해지고 있다.

 

아파트 전세가격은 상승세가 지속적으로 강해지는 모습이다. 전년 동월 대비(YoY) 기준으로 1월 5.34%에서 6월 8.73%까지 올라 올해 들어 여섯 달 내리 상승폭을 키웠다. 지역별로는 분당구가 6월 기준 9.10%로 가장 높았고 중원구의 상승세가 특히 두드러진다. 중원구는 1월 2.62%에 그쳤으나 6월에는 7.66%까지 세 배 가까이 치솟으며 성남시에서 상승 속도가 가장 빠른 모습이다. 성남시 전체 상승률은 6월 기준 수도권 평균(5.69%)을 3%p 이상 웃돌며 서울 동남권(9.22%)과 함께 전세가격이 빠르게 오르는 모습이다.

 

월세시장도 전세시장과 유사한 흐름을 보이면서 가격 상승폭이 지속적으로 확대되는 모습이다. 성남시 아파트 월세통합가격지수는 1년 전 대비 1월 5.19%에서 4월 7.15%, 6월 8.10%로 꾸준히 상승폭을 키웠다. 지역별로는 분당구가 6월 8.38%로 가장 높았고 수정구 7.54%, 중원구 7.50%가 뒤를 이었다. 1분기까지는 수정구가 성남시 안에서 월세 상승률이 가장 높았으나 4월을 기점으로 분당구가 앞서기 시작해 6월에는 격차가 0.8%p 이상으로 벌어졌다.

 

 

매매는 반등, 전월세는 위축 — 엇갈리는 거래량

 

거래량에서는 매매 시장과 임대차 시장이 상반된 모습을 보였다. 성남시 전체 주택 매매거래량은 1분기 월 940~1,000건 수준에서 4월 1,129건, 5월 1,602건으로 두 달 연속 뚜렷하게 늘었다. 수정구(4월 311건→5월 497건)와 중원구(4월·5월 모두 360건)는 거래량 자체가 늘어난 반면 분당구는 4월 458건, 5월 745건으로 전월 대비로는 늘었으나 1년 전보다는 오히려 각 월별 24.8%, 6.4% 줄어들었다. 정비사업 기대감에 따른 매물 잠김 속에서 희소한 매물을 둘러싼 경쟁이 가격을 밀어 올리는 '거래는 준 채 가격만 뛰는' 양상이 유독 분당구에서 두드러진 셈이다.

 

▲ 성남시 주택매매거래량. 자료: 한국부동산원 부동산거래현황

 

반대로 전월세 거래량은 뚜렷하게 위축되었다. 성남시 2분기 전체 전월세 거래량은 1분기 월평균 4,967건에 비해 월평균 4,025건으로 줄었고(4월 4,411건, 5월 4,013건, 6월 3,650건으로 매달 감소) 1년 전과 비교한 감소폭도 4월 3.1%에서 6월 29.9%까지 빠르게 커졌다. 월세 비중도 작년에 비해 늘어났던 1분기 수치와 큰 차이를 보이지 않고 50% 중후반대를 유지하고 있다. 임대료가 여섯 달 연속 오름폭을 키우는 와중에 거래는 오히려 마르고 있다는 것은 계약갱신청구권 사용 확대 등으로 시장에 나오는 매물의 회전 자체가 둔화되면서 임대차 시장의 경직이 한층 뚜렷해진 것을 시사한다.

 

▲ 성남시 전월세 거래량 및 월세 비중. 자료: 경기부동산포털 부동산거래량통계

 

규제의 정교함과 공급의 확실성이 함께 가야 할 시점

 

이번 분기 시장의 흐름은 대출 규제에 의존한 안정화 정책이 한계에 이르렀음을 시사하는 것으로 보인다. 수요 억제책은 자금 여력이 부족한 무주택 가구의 매수 기회를 차단했을 뿐 자기자본 여력을 갖춘 계층이 주도하는 매매시장의 상승은 막지 못했다. 그 사이 매수를 포기한 가구가 임대차 시장에 누적되면서 전월세 가격까지 함께 오르는 이중의 부담이 실수요자에게 돌아갔다. 1월 발표된 수도권 6만 호 공급 계획의 조속한 진행과 분당 이주 수요에 의한 단기 충격의 적절한 관리가 향후 성남시 주택시장의 향방을 가를 것이다. 지금 시점에서 성남시 주택시장에 필요한 것은 규제의 정교함만이 아니라 예측 가능한 공급의 신호라고 생각된다. 

 

특별기고 최덕철 성남시정연구원 연구위원